問療吧台

#房產點讀 | 少子化 | 關鍵年 (2021-E0012)

房價問題始終會談及少子化，但此現象早已是進行式，卻鮮少聽聞房價大幅修正的訊息，也令人懷疑兩者是否真有直接關聯？房價高低預判的確不易，供需市場的變化也非單一因素決定，而訊息提到在2024年因為勞動生產力人的變化，而有反轉向下趨勢，但或許也別忘記疫情後的景氣擴張，而進入升息循環的時間也約略在2024年，資產泡沫與通貨膨脹將同時受到壓制；而這段時間到底會是房價或是薪水漲得快呢？

#房產點讀 | 二樓加車道 | 抬轎屋 (2021-E0013)

撇除風水觀點的破財或口角疑慮，主要考量來自於噪音與光線的困擾，例如：捲門聲、水蓋輾壓聲、引擎加油聲、喇叭聲、地動共振、進出車提醒聲等，還會有排廢氣，燈光干擾等，如同建議在車道上方的棟別，選越高越好，而用點心的建商，則會在車道與住戶間，以挑高出入口再搭配公共空間夾層的設計，來緩衝各式干擾，不過在房價高漲的時期，有時是低總價治百病。

#房產點讀 | 房租推升 | 重返都市 (2021-E0005)

疫情肆虐的日子，因居家上班上課而轉往郊區尋找開闊且舒適的空間，但隨著不得不的經濟加強復甦下，越來越多工作人口回到都會區，這時卻發現房價已不可同日而語，只好轉進租屋市場，租金也在需求推升下越來越高、越來越穩健，連帶使得出租投報率上升，投資置產市況也再度被看好，在房價上升卻要維持投報率的時刻，只好再提高房租，這現象不知該稱為撥雲見日？還是烏雲罩頂？

#房產點讀 | 房價指數 | 價漲量縮 (2021-E0006)

在判斷房市價量變化的趨勢，除了要有即時的交易資料庫彙整外，更可能需要依賴進出市場經驗，若非是執業人員或置產投資客，可能難以掌握，好在如今網路資訊越來越豐富；房地產價格，在2020年呈現了突破性成長，連帶建物買賣移轉也回升到32.7萬棟，現今在新竹地區卻出現價漲量縮的現象，解讀為成屋鎖貨待高點突破？說是成本大漲建商減少預售？鼓吹通貨膨脹轉進房產保值？表示為股市獲利買盤持續追價？分析成價量悖離後勢審慎保守？認為訊號反轉顯露疲態？呈現走勢疑慮期待下跌？你認為呢？

#房產點讀 | 平均購屋面積 | 預算與總價 (2021-E0007)

新竹因為科學園區就業機會多的關係，落地生根的族群不在少數，人口平均年齡也約只有40歲，是個相當年輕的城市，也順勢催生出低失業率、高所得率、高出生率、高人口成長率，還有高房價成長率；平均購屋面積縮水的最直接原因，當然就是單價提升有感，卻又要保持總價上限未大幅攀升下的現象，從新聞訊息推算，竹北重劃區權狀40坪三房一車位的標準物件，大約來到1500萬區間的總價產品，但對於園區人來說，是高還是低？

#房產點讀 | 空屋率 | 居住人口 (2021-E0008)

新興重劃區常被提的問題，大概就是居住人口跟空屋率，最直接的觀察是點燈率，但值得參考嗎？如果在新竹，更好奇園區科技人是否已經下班？其他還有看窗簾、曬衣服、室外機等，但即使房子沒人住的跡象，不代表沒賣出去或沒所有人；建議觀察新興重劃區的人口是否聚集或增加，除了商店的數目與種類外，還可以觀察學校的設立狀況，尤其是幼兒園與國小，因為這關係到居住人口的實際需求，彼此共利共生。

#房產點讀 | 房市熱 | 家電需求 (2021-E0009)

熱錢游資亂竄下的疫情時代，為了保住那僅存的一點貨幣價值，大量資金轉進股市與房地產，不外乎就是要躲避通貨膨脹的衝擊；在國外，強勁的購屋需求，除了推升行情外，也看到了實際居住需求的購買力，各式家電類的順銷，有效地刺激了內需市場；在台灣呢？才正要開始面對疫情所帶來的衝擊，不管是生活、工作、就學、醫療、食物等，你準備好了嗎？囤貨備戰的同時，不要群聚了。

#房產點讀 | 打房 | 房價 (2021-E0001)

房價高漲的時代，民眾普遍希望政府出手打壓房價，逼退投資客或炒房客，然而房屋價格為市場交易所決定，政府的相關措施真的有用嗎？鄰近的韓國連打出二十幾項的措施，結果造成首都首爾的房價暴漲、房租上揚！這種現象，主要發生在供需平衡失調的區域，尤其是工作機會多、就業容易的地方，單靠打房政策壓抑房價，似乎是沒有效果；但我們也該注意二線城市的發展，尤其是釜山與仁川，人口持續下滑的釜山，相對比持續增長的仁川，其房價漲幅就呈現明顯落差了；人口的移動速度，除了就業機會帶動外，低基期的房價可能也是催化劑之一；至於台灣呢？房價水位與就業機會，會是如何影響人口移動，可以好好思考。

#房產點讀 | 總價 | 公寓5樓 (2021-E0002)

透天、公寓、大樓，各類的產品一直出現在市場上，也有相當比例買賣方，無法簡單歸納出孰優孰劣；除了成長經驗與所處環境會改變購屋需求外，預算是個很大的因素，預算可能包含的自備款、現金流與可貸款額度等，與其好高騖遠追求買不起的房子而整天抱怨，更該好好盤點自身需求與資產能力，選擇適合自己且安心的產品；別人的不一定適合自己，思考與具備條件不同，也會得到不一樣的結果。

#房產點讀 | 帝王坐向 | 自住房 (2021-E0003)

買自住房時，大部分人都想找間百分百完美的好房，但知道什麼是100分的房子嗎？我想你也說不出來吧～要景觀、要建商、要地段、要機能、要學區、甚至還要能增值！怪怪，難道有無限QE可以使用？現實是這樣的房子不存在，每個人需求不同，在意的點也不同，如果只是一昧地聽從網友建議隨風飄，看再久也找不到房子，何不聽聽自己心裡的聲音呢？難道連房屋坐向也要問？是要從大門看還是客廳落地窗看阿？適合自己就是好房！