問療吧台

#房產點讀 | 無用東西 | 最後悔裝潢 (2023-C25)

最後悔的十大裝潢，提供大家構思設計及格局一點靈感！1、系統櫃；2、天花板；3、開放式廚房或中島；4、浴缸；5、電視牆（櫃）；6、間接照明或崁燈；7、和室；8、開放式衣櫃；9、吧檯；10、木地板；你覺得有幾個？

#房產點讀 | 支撐房市 | 大柱子大柱子 (2023-C24)

過去兩年多來國內房市飆漲，主要是受惠於史上超強的大資金行情，但是好幾根支撐這波房市大多頭的柱子，現在都一一的被抽離或被弱化，包括股市、超低利率、強勢台幣匯率等等，更別說政策上的打炒房，一旦資金大退潮，很快就會被打回原形的！股市殺聲隆隆、房價卻還未轉折向下，此時投資客該抱還是跑？投資置產客手上的房子，是還要再等待更豐碩的獲利？還是該見好就收，獲利了結了？投資要時時「居高思跌」。

#房產點讀 | 2023年房市 | 展望 (2023-C23)

針對2023年房市狀況，合庫金個金處主管表示，僅管市場交易量減緩，但成本居高不下、缺工問題持續，導致房價仍具僵固性，下跌空間有限，合庫金預估，2023年房市會呈現「交易量跌，房價向下緩修」的狀況；而美國聯準會（Fed）國內央行升息情況下，房市交易量確實有減緩的跡象，那台灣呢？

#房產點讀 | 錢定房市 | 輕齡首購族 (2023-C22)

七八年級為主的「輕齡首購族」，仍是購屋主力！今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度，不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」；50~60歲的購屋族成交占比下滑，20~30歲年齡層的購屋占比反而提高，房仲業分析，高總價或非必要置產換屋延後，但對首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，股市震盪與通膨更突顯房產保值。

#房產點讀 | 守 | 2023年房市代表字 (2023-C21)

提醒你要守喔~目前消費者都在觀望、期待房價下跌，尤其是高總價、非自住者的投資者更有所保留，「現在都不會進場」，預期2023年應會呈現價微跌、量會縮的情況；雖然疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦，但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策，仍為不可忽視的隱憂，預期明年房市趨向保守之下，一旦交易量沒有辦法出來的話，房仲業的生存將面臨挑戰；展望2023年，全國仲介全聯會也將明年度預測代表字選定為保守的「守」字。

#房產點讀 | 預售屋 | 換約逃命潮 (2023-C20)

房仲專家認為，此法一旦通過，對過去一年預售愈熱的區域影響愈重，包括重劃區、飆漲區，正式上路前 「桃竹中南高」恐有換約「逃命潮」；重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力，該政策對於房市「長痛不如短痛」，未來預售投資的特性將會消失，轉變為自用為主的市場，且現在房市已進入盤整期，預售案投資降溫，政策已有類上路的效果；預售禁止換約上路後，投資客就沒有利用預售低自備高槓桿的投資空間，長期房價也會更為穩定。

#房產點讀 | 房價大漲 | 儲蓄 (2023-C19)

行政院主計總處統計顯示，2021 年全台六都加上新竹的家庭儲蓄，平均每戶為 21-36 萬元，而六都與新竹房價表現，3 年多出 122-731 萬元，其中差異最明顯的是新竹縣與台中市；統計顯示，新竹縣去年平均家庭儲蓄 28 萬元，新竹縣房屋總價則是從 825 萬元增加到 1408 萬元，房價漲幅抵過 20.8 年的儲蓄；房價大漲大跌都是兩樣情，房價上漲有資產的族群受惠，還沒買房的就會比較辛苦，但這年度家庭儲蓄大概是統計呈現的魔法吧？

#房產點讀 | 信心崩 | 買房意願 (2023-C18)

股市崩跌也影響到買房意願了嗎？由於疫情續升溫及通膨等議題，造成民眾對未來景氣展望與消費意願都下滑；民眾對股市的樂觀指數下降至-33.8（9月為-18.8)），風險偏好指數降至-10.7（9月為-1.4），有54.6%的民眾認為未來半年台股將持續下跌；至於房市信心，10月民眾賣房意願指數微幅下滑，買房意願指數也走弱到-59.5，創下2016年9月以來新低，顯示央行9月升息半碼後，對民眾買賣房意願都有負面影響。

#房產點讀 | 基地台 | 嫌惡設施 (2023-C17)

基地台是嫌惡設施？還是必要設施？會影響房價嗎？基地台遭受抗議而拆除，整個里所有人的手機訊號都變得非常差，全里手機訊號全都被滅，附近通信行不堪啟擾，貼起公佈欄公告 : 「你的手機沒壞/沒當機，因附近基地台被拆除造成嚴重收訊問題，請靜待電信公司處理及協調」；合法的行動基地台場址並不容易尋覓，各業者的基地台不少都是採取共站或是共構的方式；所以看屋時，你會特地看手機訊號嗎？

#房產點讀 | 高薪族遷徙潮 | 竹北 (2023-C16)

財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2021年竹北市貸款者年收入100萬元以上的新增房貸件數為2607件、占全縣3446件的76%，對比2016年的1361件，短短5年就增加1246件， 幾乎翻了1倍；簡單來說：就是買！竹北基礎機能完善，建設題材豐富，除廣為人知的新竹科學園區、台元科學園區外，還坐擁遠東百貨、璞玉計畫、竹北高鐵特區、台科大重劃區、縣治一到三期重劃區，吸引大量科技新貴爭先入住，帶動區域住房需求及房價同步走揚；以總價落在2000萬元左右的3房剛需戶型最為熱銷。

#房產點讀 | 房市回溫 | 時機 (2023-C15)

受到升息、通膨、打炒房、投資客倒貨等7大利空影響，全台預售屋銷售量劇減，房市觀望氣氛濃厚，至於房市何時會回溫？八大理由明確判斷，房市一定會回溫：（一）全球升息與QE收表逐漸明朗與放緩；（二）疫情高峰期趨緩，商業活動力增強；（三）連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求；（四）全球通貨膨脹危機逐漸降低，對經濟成長影響降低；（五）房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂；（六）房市明顯降溫，打房力道趨緩；（七）選舉不確定性因素消失，新市政帶動新商機；（八）剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復；時間點最有可能會落在2022年12月，真有這麼快嗎？

#房產點讀 | 建築物 | 地震驗屋 (2023-C14)

建物安全與耐用度，總是在地震來時才想起，如何確認建物是否夠安全呢？比較安全的建築興建時期：一、921地震以後或2003年以後，跟建照時間有關；二、比較安全的房屋結構型態：簡單、對稱、筏式基礎設計加上嚴謹的施工；三、具備專業能力的建商／營造蓋的房子：看建商品牌跟營造施工經驗；危險的房屋結構：民國63年以前；危險的建築物型態：有騎樓或一樓變更（或取消）梁柱、牆壁、違章加蓋的房屋；別等地震來幫你驗屋！

#房產點讀 | 有錢人 | 跟你想的不一樣 (2023-C13)

房價這麼貴，房子都是有錢人在買？價格是比較來的，反應的也是自身條件對數字看法；樂屋網統計聯徵中心資料，2021年全台有18.4萬筆房貸，年收入120萬以下的族群，涵蓋全台73.8％的房貸族群，房價則落在880-1100萬元間；年收入280萬元以上的族群，購屋總價就開始突破2000萬元，購屋坪數也多半來到6、70坪左右；至於年收入最高族群，並非真的需要貸款來買房，而是利用低利房貸操作財務槓桿，將資金運用於其它地方。

#房產點讀 | 工程師 | 最會漲房型 (2023-C12)

但，看了之後，全部房型都很會漲；台南市不動產估價師公會彙整最新實價登錄統計數據，篩選屋齡10年內住宅，新竹市與竹北市10年最會漲價的房子，是新竹市的51至80坪空間，房價從每坪16.65萬元漲到今年前8月的每坪38.26萬元，翻了2.30倍，其次為竹北市31至50坪的空間，房價也從每坪17.48萬元漲到今年的39.42萬元，翻了2.26倍；除了科技業的進駐發展蓬勃，形成了帶動房價上揚的原因外，最會漲的房型也是最熱門的產品，也就是2-4房的規劃。

#房產點讀 | 房貸壓力 | 6年級 (2023-C11)

台灣房屋分析聯徵中心及財政部資料，現年40~50歲的6年級男性，平均房貸授信額度約946.5萬元，平均綜合所得約127.5萬元，房貸所得比為7.4倍，償還貸款壓力為各年齡層最低，該年齡層正是社會的中堅份子，多半已位居企業的中高階主管，因此財力相對厚實；六年級男性距離平均退休年齡65歲還有約20年，在銀行眼中償貸能力相對穩定，由於許多銀行針對申請人的年齡和房貸期限有不得大於75的限制，因此6年級生若45歲以前購屋，還有機會貸滿30年期的房貸。

#房產點讀 | 抗通膨 | 買房時機 (2023-C10)

不只台灣漲，許多國家的大都市全都漲！低利率時代不借錢是傻瓜，房子是抗通膨產品，手上有閒錢的人就會把錢投向房地產，一切問題出在利率低和怕通膨上，利率只要變低，借錢方便、借錢的成本也變低，「借錢投資」、「貸款投資」在過去是我們上一代聽了會嚇到吃手手的想法，現在的利率如此低，只要你抗壓性還OK，別在心裡老記著自己有1,000 萬的負債，你會發現，借錢等於賺錢；何時是買房時機？除了交易成本與利率外，「當地」就業人口也很重要，有句話說得好：「可以找到好工作及賺錢的地方，房子就會賺！」，就業人口會帶動某個地區的發展，人們就找得到工作、賺得到錢，房價也就有撐，反之，房價的向下轉折點，也會發生在勞動人口率相對高點。

 #房產點讀 | 未來10年非常稀缺 | 絕不可能賠售 (2023-C09)

買房抗通膨，真的穩賺不賠的生意嗎？還是要注意當下景氣或循環是在哪個階段，避免買入不適當的投資商品，那就真的要長期投資了；專家說未來10年，有4類房子將來必定能夠升值賺錢：物業管理能力強的品牌社區、城市市區（核心區域）新建高規格住房、養老功能齊全的房子、城市中靠近湖泊和公園的房子，但條件疊加起來，價錢可不親民。

#房產點讀 | 購屋 | 獨立的經濟能力 (2023-C08)

吳淡如說的，還是要謹記自身能力與風險管控；為了買房你願意付出多少代價？不單是你有多少錢？還有你願意為此付出多少代價，不管是存頭期款，或者是後續繳房貸，你的生活勢必會受到影響，低利時代，如果可以使用寬限期不必先還本金，就不要客氣！用寬限期，5年內只付利息，不付本金，好處是可以維持生活品質，並且有多餘的資金注入其它投報率較高的ETF 或股票，也還有筆應急用的生活資金；購買投資房，選2 房，在海外投資，如果買的是預售屋的話，也選2 房，2 房當然比3 房4 房便宜很多，而且容易轉手；未來兩代、三代同堂少，少子化，各大都市的4房房型已經不好轉手，相較於2 房或3 房的房型，還是市場上主力趨勢，未來也比較有人承接。

#房產點讀 | 升息雷起 | 避雷針 (2023-C07)

已經買下自住房的人來聊聊，你要有什麼樣的避雷針？吳淡如提出六個眉角：生活負擔預期增加、不要期待房價下跌、貸款比例不宜大於收入三分之一、租屋族請做好租金上漲的準備、低利率時代不再、臺灣房子不是用來炒的；大致同意，但其中的例子：家庭年收入總計有100 萬，面對房貸支出多出12到24萬（假設一般人貸款落在1,200到2,400萬之間），以房價所得比 (10) 來看，似乎有點極端了，可能也無法從銀行端得到如此貸款，至於房子不是用來炒的？這句話應該套用全世界吧？但有誰期望自己家的房價跌？

#房產點讀 | 電梯真的比較好 | 真相 (2023-C06)

根據聯徵中心資料顯示，今年第二季電梯大廈的房貸件數比起公寓產品，足足比公寓多出3.9倍，隨許多重劃區興起，加上捷運網絡越來越為便捷，中南部地區的居住型態也從透天產品，轉型為電梯大樓社區，電梯大樓越來越受到購屋人的歡迎；電梯大樓社區至少有10大優勢，包括大樓設計新穎、消防安全與結構都相對安全，有些有豐富公設、有電梯不用爬樓梯，不用趕垃圾車，有停車位，購入後不用另外花錢整修，有管理可以代收包裹，有警衛相對較為安全等，但平均房價也達1289萬元。