#房產點讀 | 棄標 | 新竹台糖精華地 (2023-C05)
竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知；若地上物已經清除，為沒有後續整合疑慮的合建案，建商會棄標，推估可能是房市景氣所致，或許真的沒那麼熱了，但馬上又被接走了阿～台糖公開標售新竹市東區原「陸光新村」眷改土地合建案，傳出即是因得標廠商春福建設棄標，才重新公開招標，最後豐邑建設則以16億8889萬元拿下；基地座落在光復路一段163巷，總面積約1426.62坪，涵蓋第二種住宅區與道路用地，位置相當精華，由大型建商取得，也代表如業者人士所言，央行限制建商土建融措施下，大者恆大、中小型建商會洗牌。
#房產點讀 | 首購族 | 如何認定 (2023-C04)
發現大眾很容易從字面上的語意，自行解讀成自我認定的事實，進而扭曲在專業或特定領域的定義，這次一起來認識首購族；首購指的是「名下沒有任何房屋貸款的人」，由銀行來認定，只要借款人名下沒有自用住宅的房貸，就具備首購身分，以下狀況也符合首購身分：1) 曾買過房子，後來賣出：即曾經申請過房貸，但賣掉後完成清償，名下無房貸；2) 名下登記工廠或土地：持有工廠、土地產權，這不算擁有自用住宅；3) 有共有住宅：名下持有或與家人「共同持有」建物，但建物面積未滿 40 平方公尺，也符合首購；根據 2021 年聯徵中心統計，首購族房貸申辦年齡平均已落在 40 歲，然而不管何時要進場，具備良好的信用與收入，買房前做足知識功課，找到適合自己的房子後，選則適合自己的貸款方案，讓買房這條路更穩健，希望你也能找到心儀好房。
#房產點讀 | 買房抗通膨 | 面臨崩盤 (2023-C03)
投資房地產是穩賺不賠的生意嗎？短期看來，房市大幅下修的空間與機率都不大，房地產屬於內需產業，在台灣經濟表現良好下，資金面相對穩定，但中長期呢？以過去經驗來看，房價修正發生在結束 QE、執行QT、利率調降週期，此時會出現股價修正與經濟衰退等現象；當經濟衰退到需要進行利率調降時，股市是市場先行指標，會提早反映市場狀況，之後房市才有機會進行盤整或修正，上一輪房價指數修正的谷底出現在2016年；再搭配過往台灣房地產的修正經驗，全國建物買賣移轉棟數在達到峰值後，約三年後會達到谷底，時序同樣也直指2016年；如此算來，假設2021年為此波全國建物買賣移轉棟數的高點，2024年後或許是個考慮進場點，但不保證修正幅度。
#房產點讀 | 官方統計 | 桃園首購族 (2023-C02)
桃園地政事務所替大家整理了購屋趨勢，看看有什麼特點？首購族中，有40%為35歲以下青年，偏愛31~40坪與41~50平產品，佔整體交易案例近6成，屬於2~3房的標準住家；65歲的銀髮族，偏好購買新大樓、中古大樓、華夏作為養老住宅，購買占比有85％，捨棄透天產品與公寓，住宅安全與便利性更為重要；統計資訊，不僅可以知道現今市場上的購屋主流，也讓投資與置產族群可以對準標的。
#房產點讀 | 通膨吃掉資產 | 勇敢買房 (2023-C01)
資產最主要的4大類別，包含股票（公司股票、股權）、固定收益（債券與其他債權證券）、現金（定期存款）以及不動產，房產是極少數能跑贏貨幣通膨的資產；誰該勇敢買房？專家說：中產階級在此時一定要做好資產配置，以免淪為被時代收割的韭菜，但很建議中產階級勇敢買進房地產，主要原因是利用槓桿來長期投資房產，擁有房產可以讓人進可攻退可守，還有抗通膨的效益；同意嗎？同意的話，就大膽前進吧～
#房產點讀 | 升息 | 最優房貸條件 (2022-C04)
專家建議取得最優貸款的四個條件：1) 穩定的財力證明，至少要準備6個月以上的薪轉紀錄；2) 維持良好的信用評分，做到長期刷卡並按時繳錢，增加與銀行的互動；3) 增加保證人或擔保品；4) 加購房貸壽險；前兩項為基本條件，如果是信用小白，甚至建議申辦信用，增加與銀行的交易紀錄，第三項為貸款人現金流不足時，銀行會提出的要求，以確認貸款人可以穩定還款，其中不動產所有權狀、定期存款單或股票、基金等投資也可以當佐證，不過有些銀行不認就是了，而最後一項則是非常不建議，甚至有些許糾紛；總結來說，一般購屋者只要有穩定的薪資來源，搭配良好的信用紀錄，在適切的購屋計畫下，取得優惠的貸款條件並不難；另外，不需要把升息看成洪水猛獸，有降息就會有升息，有升息當然也會有降息。
#房產點讀 | 疫後購屋 | 陽台需求增 (2022-C03)
透天別墅成為人氣王？可能也要看看地點或總價吧，不過文中提到的「防疫宅五大指標」倒是可以參考，其實就跟一般購屋關注焦點一樣；一、可觀察社區1樓是否具備「商住分離動線」，確保住戶出入口環境與店面人潮動線的單純性；二、「收發管理」是否符合防疫標準，以落實零接觸風險；三、留意社區「梯戶比」，單層共用1座電梯的戶數，以低於4戶為宜；四、住家室內空間，應重視「通風採光」，強化空氣流通，宜選擇有陽台或具兩面採光以上的戶型；五、建議可依同住人數，考慮選購「複數衛浴」的物件，不僅衛生，使用方便，若有隔離需求也可維護家人間的健康。
#房產點讀 | 營建業 | 交易量遽跌 (2022-C02)
台經院報告指出：營建業景氣測驗點已連3個月下跌；東森房屋研究中心發現：新竹縣竹北市近四年Q1成屋交易量遽跌，尤其今年跌幅超過5成，預售屋單價來到43.6萬元，不分屋齡電梯大樓均價達38.7萬元，但華廈產品則呈現返轉下跌近4分之一，均價回到21.4萬元；呈現一個購屋現象：重劃區興起，造成商圈轉移，雖新發展帶動整體房市價格，但考量屋齡及修繕成本，市場仍多偏好新屋；不過還是多考慮自身需求與購屋預算，切勿盲從讓自己身陷迷霧中。
#房產點讀 | 退休 | 搬家 (2022-C01)
倒不是說真的搬家，而是有些人希望在退休後，過著悠閒而無憂的生活，於是就希望往海邊、往山上、往鄉村的地方隱居，似乎將工作或生活上的壓力，藉由轉移環境而釋放，但想歸想，實際做起來又阻礙重重，專家要你想清楚六件事：山和海很美，但你看清全貌了嗎？不適合度假的季節，你去過了嗎？你的另一半和孩子，也喜歡當地嗎？你在當地有朋友嗎？萬一身體退化，當地醫療資源足夠嗎？當地能讓你奉獻專長嗎？結果光用想的，火就滅了。
#房產點讀 | 建商 | 資金斷鏈潮 (2021-E0100)
這樣的新聞標題，是否讓你聯想到預售爛尾樓呢？不免讓人想到六、七年前，急轉直下的交易量與恐慌性的賣壓出籠，但反觀現在的交易市場，或許有見到買氣略降，但也沒真的看到降價求售的消息，甚至也沒聽到法拍屋大幅增加的氛圍，到底差在哪裡？建商資金斷鍊潮到底在講什麼？細看內文：放寬土建融管制措施，給予中小型建商喘息空間，這才是重點！由於政策加嚴，逐漸造成大型建商壟斷市場，但這不就當初民眾自以為嚴厲管制後，房市就會降溫甚至回檔嗎？簡單來說，市場機制與你想的不一樣。
#房產點讀 | 新竹竹北 | 重劃區 (2021-E0099)
網路論壇上，只要談起新竹房市就會開始熱絡起來，甚至開始激戰，如今新竹房市表現得如何？這次專注於竹北重劃區，交易熱區大致分布於中山高速公路以東、高鐵新竹站以西的範圍；目前建商推案都以開價朝每坪60～70萬以上邁進，市場最熱絡的二房及三房物件，從原本的1,000～2,000萬元，爬升到2,000～3,000萬元；竹北近期的房價落點若以重劃區來區分，縣治二期均價約在每坪43～47萬區間，縣治三期每坪53～57萬，高鐵特區每坪55～60萬，台科大重劃區每坪45～50萬、華興重劃區每坪45～50萬、水瀧重劃區每坪45～50萬；竹北房價趨穩且現階段保值性高，價格爬坡曲線趨緩，銀行鑑價大多都可跟上成交行情，最後這句真的超重要！
#房產點讀 | 新竹房市發展 | 晚買貴300萬
經過兩年的房價飛漲, 不知道你麻痺了沒? 2022年上半年平均住宅總價，增幅最高為新竹縣市26%，上半年平均總價為1598萬，去年同期平均總價為1264萬，「形同晚一年買就貴300萬」；財政部於日前公布了「109年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」，新竹縣竹北市與新竹市東區穩坐前兩名, 平均所得超過140萬/戶, 一切歸功竹科高收入族群, 也是大新竹區的交易熱區, 就近居住與就業機會, 兩者相隨伴行, 至於什麼時候會下滑? 房仲業者表示: 新竹縣市自2022年第二季開始, 整體買氣有下滑趨勢，現階段信心面有受影響; 不過還是清楚自己購屋, 是以自住或長期置產為目的, 才有機會買到滿意且適合自身需求的物件。
#房產點讀 | 房價所得比 | 負擔能力統計 (2021-E0098)
房價所得比是指購屋人需花多少年的可支配所得，才能買到一戶住宅的比率，二者均以中位數為估算依據，其估算式為「房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得」；根據內政部的平均房價所得比資料，全國為9.46、新竹縣為8.8、新竹市為7.87，是否能用平均家戶所得來推估區域可負擔房價呢？2019年「最富有」前三名依序是新竹市東區關新里二八六萬元、新竹縣竹北市中興里二三一．九萬元、新竹縣竹北市鹿場里二三○．七萬元，若以全國平均反推新竹可負擔房價，約在2200萬至2700萬，房價看來很有想像空間，若再更新到2021年的家戶所得的話，看來是要不得了了～
#房產點讀 | 少子化 | 關鍵 (2021-E0097)
交易棟數上升、房價上漲、蛋黃／蛋白／蛋殼／蛋盒無差別拉升，少子化怎麼都沒影響呢？除了景氣力道強勁外，來看個重要統計資料，歷年出生人口數在2000年時明顯下降，購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡層35~45，其次為30~35和45~50兩個年齡層），換句話說，得等到2030年甚至2040年，少子化的影響才會來到，但請注意！雖然出生人口數減少，但歷年家戶數是正成長增加（平均每戶人口數僅剩 2.59 人），到底是人口減少或家戶增加能左右房市／房價發展？還真是難說得準。
#房產點讀 | 房貸壽險 | 保護傘 (2021-E0096)
房貸壽險是專為房屋貸款人購買的壽險，在房子申請房屋貸款時，即可同時向銀行以房屋貸款人為被保險人辦理房貸壽險，在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司即會協助貸款人或家屬申請理賠，專款專用償還銀行房貸，如有剩餘保險金就會支付房貸壽險指定的受益人；癥結點在於房貸支付者無法償還房貸下的困境，但真的需要嗎？一般來說，1) 房屋可以買賣，別忘了流通性的存在，2) 房貸支付者的壽險與意外險，也可用來移轉房貸風險，以上兩個思考提供給大家；後記：為了保障民眾權利，金管會已在2012年及2013年發函給銀行業者及保險業者明文規定，「銀行辦理房屋貸款業務時，不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件或於貸款過程中不當勸誘」，且「不可違反公平交易法事業不得為聯合行為之規定，也就是不可以強行要求貸款者購買壽險」，假如銀行有違規，民眾就可撥打金融服務專線1998檢舉。
#房產點讀 | 學歷 | 貸款條件 (2021-E0095)
學歷真的會成為貸款條件嗎？博士學歷的貸款者，貸款鑑估值為1747萬，核貸成數為75%，貸款利率為1.39%，屋坪數達49坪；高中職學歷的購屋者，平均鑑估值為991萬，核貸成數72%，平均利率1.54%，平均坪數41.1坪；似乎有差，但銀行評估貸款條件，並非單看學歷，主要評估貸款人的「還款能力」和「工作狀況」以及「房屋條件」，穩定財力證明更為重要！
#房產點讀 | 投資客 | Apple案 (2021-E0094)
購屋過程中，你一定聽過－Apple案！到底什麼是Apple案？為什麼房仲要先報給投資客而不是自住客？有這麼一個定義：所謂Apple物件這個名詞，意指三況（人況、屋況及價況）都在水準之上，市場接受度高，很快就能締結找到買方成交；屋況好：指得是購入後無需額外花大筆錢整理房子，買方第一眼就能有不錯的好印象，賞心悅目；價況好：指得是距離實價登錄行情並不會偏差太大，抑或是條件呈現的價值遠超出價格，使消費者覺得划算；人況好：指得是屋主好溝通、屋主賣意堅定；那為什麼一般自住客遇不到？或是自認為沒有Apple案？仲介就是要成交，投資客看得多，價格是不是真的好，條件是不是真的稀有，物件到不到位，人家一看就知道，決策時間少、決定速度快、配合度高，就算三更半夜一通電話，也是馬上來看屋，溝通在同一水位上不拖拉；簡單來說，不管你是自住客或是投資客，隨時要做好功課，機會來時，才能知道是好桃花還是爛桃花。
#房產點讀 | 房屋抗性 | 墳墓 (2021-E0093)
公墓讓你害怕嗎？進一步思考，或許是這個抗性，區域房價也會相對較低；房屋的調性會找到適合的主人，房屋抗性在於購買者能否接受？以及，在房價是否有反應及讓利？而且誰說房價一定跌的？文章中提到：墳墓距離住家約一公里，三年後全部遷光；這是大利多吧! 由於曾經是墓地，日後用途大概就是公園、政府機關、文教用地等，短期內幾乎不太可能開發，尤其是蓋住宅，哪個建商會自己搞自己？賣房子還要解釋半天；是要相信網路的風向，還是建商的調查？是要相信鄉民的評論，還是自己的需求？什麼都是假的，價錢是真的。
#房產點讀 | 耐震力 | 危險建築物 (2021-E0092)
是否都是在地震的驚嚇中回神了, 才會開始看房子怎麼蓋的？RC是鋼筋混泥土、SC是鋼骨結構、SRC是鋼骨外層再包覆鋼筋混泥土，以20樓為分界，以下RC、以上SRC，不過施工品質才是重點；至於老舊建築是否安全？最好經過建築物耐震能力詳細評估，但有鑑於全台住宅平均屋齡已達31年，為加速都市更新，新訂都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法，辦法明定都更範圍內，若經評估建築物耐震能力未達現行規範的三分之一，視為耐震能力不足且有傾倒危害公安疑慮，有助地方政府判定危險建築，加速執行代為拆除程序，同時作為核予原建築容積一點三倍獎勵的依據，加速都市危險建築更新，期望提升重建機率。
#房產點讀 | 正三房 | 室內坪數 (2021-E0091)
正三房怎麼定義？有此一說：室內坪數XX坪以上，包含三房／有對外窗、二廳、二衛的房屋產品，再搭配一車位便是市場主流產品，交易占比約五成，但XX坪有固定嗎？根據台南市不動產估價師公會彙整，房市主流交易坪數「正三房」，中間值40坪，換算成室內／主建坪數約24坪，單價：2022年第一季對比2021年全年平均，七都的「正三房」單坪漲逾4萬元！看在總價的面子上，次臥改放單人床、斷捨離後放小衣櫃、縮小蒐集物慾，依自身能力挑選適合產品，避免被XX坪給綁架了。
