問療吧台

#房產點讀 | 買房條件 | 心累 (2021-E0085)

六大條件：地點要在雙北市、格局三房兩衛，廁所需有對外窗、公設比25%以下、要直接跟屋主議價因為不想付仲介費、因為擔心地震停電等危險，包含電梯大樓在內，樓層不可超過5樓、若有管理費，需低於2500元；認真覺得，理想很豐滿、現實很骨感，不過也顯示出區域性的差異與年代感的距離，當眼界與經驗無法隨著時代修正時，帶來的不僅是心累，更是淚留滿面；註解卻是真實：有能力就自己買，才能對房子擁有絕對決定權，不用看別人臉色。

#房產點讀 | 兩房或三房 | 熱門產品 (2021-E0084)

房價快速上漲的年代，在總價妥協的當口，單價與坪數成了兩方拉扯的角力戰，市場上兩房的產品也越來越多，但實際比例呢？591新建案統計2021年住宅推案房型，包含新竹縣市，去年七大都會區共推出8.4萬戶，其中三房產品逾4萬戶，占比近五成最多，其次才是二房，占比約38%，還不到四成；換句話說，三房依舊是市場的主流商品，新竹占比甚至高達六成，或許也跟區域發展有關，也或許跟區域購買力有關，也或許可以想想，是否因為當地類似產品線飽和，而影響到建商推出的商品組合，當首購宅、小宅、低總價宅已滿足市場所需時，換屋產品是否會接續上場？總價可能不再是重點，坪數與房數才是硬道理，只要市場可接受總價即可。

#房產點讀 | 公寓頂樓 | 房子折舊 (2021-E0083)

這個命題有三個要素：公寓、頂樓、屋齡，這可不是首購族或一般購屋名眾，可以立即接受或判斷的房屋條件；公寓，沒電梯、沒車位，除了腳力要夠外，也要多方考慮是否符合居住者的需求；樓層，4樓最頂樓，漏水的可能性高外，公寓樓梯間小，家電、家具是否容易搬上來；屋齡，已達3０年，除考慮建築物的修繕與耐震強度外，過1、20年後換屋，屆時屋齡逾50年的公寓會遇到脫手問題；說真的，先求有再求好這句話，雖是真理也是仍有不少煩惱，專家提醒：選擇老公寓的買家，多半不是出於都更危老議題發酵，就是看準出租收益。

#房產點讀 | 不動產移轉子女 | 課稅方法 (2021-E0082)

父母給子女房產，可以用哪些方式移轉呢？財政部指出可適用實際買賣、贈與或繼承等三種方式，但這三種方式的課稅方法全然不同；1) 買賣：土增稅、契稅，2) 贈與：土增稅、契稅、贈與稅，3) 繼承：遺產稅；土增稅依一般稅率、一生一次或一生一屋優惠核課10％～40％，契稅為6％，贈與稅則減除免稅額後適用10％～20％，遺產稅為遺產淨額課徵遺產稅率10％～20％；一般來說以繼承方式最為優惠，但須注意後續轉賣是否須按房地合一稅新制計算，取得成本是以土地公告現值與房屋評定現值計算。

#房產點讀 | 升息 | 房價 (2021-E0081)

升息與房價有絕對或相對的關係嗎？有此一說：如果存款利率大於租金投報率或股市殖利率，這時投資市場就會有明顯變化，畢竟定存有著較高收益，那何必在風險市場投資？但房地產投資有槓桿效應，投入本金與成本才是重點，倍率放大的效益依然存在；以此思考，升息一碼就要立即撼動房價，可能失望，但若升到某一位階甚而降息促進經濟，或許是房價趨勢反轉的時刻。

#房產點讀 | 全國住宅平均屋齡 | 超高齡化 (2021-E0080)

台灣不僅進入高齡化社會，連住宅也進入超高齡化；依據2021年內政部房屋稅籍統計資料，全台住宅平均屋齡31年，總共有896.5萬宅，而在新興重劃區及新市鎮較多區域，因有持續推案，使得平均屋齡老化現象得以減輕；雖然老屋通常價格較低且坪數實在外，購屋者也需評估建築安全性與修繕責任，更需在意住宅所在地段，是否能有理想的貸款條件，尤其是銀行放貸會評估建物耐用年限－磚造房屋耐用年限為 25 年、加強磚造房屋耐用年限為 35 年、鋼筋混凝土及鋼構則為 50 年；但新屋供給量不足，再加上資金浪潮與通膨影響，新屋價格多讓人卻步，購屋者也只好再轉往中古老屋尋找，即使都更、危老重建加速，更多人是以拖待變，住宅改建與供給依舊是趕不上老化速度。

#房產點讀 | 社區戶數 | 管理費 (2021-E0079)

每個人心中的理想房子不同外，社區戶數也是另一個考量因素；戶數多寡對於生活品質的影響，不確定是正相關或是負相關，也不確定和房價的關聯性，但確定的是跟社區管理費非常相關！社區要理想運作，基本維護不可少，公設支援、定期維修、環境清潔、管理人員都是無法減少的支出，居住品質必然也立足於足夠的管理支出，但軟性服務是有價碼的，購屋的同時，不要忘記將其列入成本支出；專家建議：推薦的優良社區型態大約落在100多戶左右。

#房產點讀 | 房價走勢 | 升息與降息 (2021-E0078)

當說到房價或居住正義時，不免會提到利率對房價走勢的影響，簡而化之的結論大概是：低利率造成高房價，唯有升息才能使房價下跌，但這論述正確嗎？來看看樂居統計2000年至2021年，升降息與房價的關聯：從過往歷史來看，1) 降息循環的初期房價會下跌；2) 降息循環期末期房價會上揚；3) 升息循環中，房價會維持漲勢；就長期房價趨勢而言，期待房價下跌可能要失望了，更不用說2022年即將進入升息循環；或許在注意房價的同時，更應該關注貨幣購買力的降低，尤其是貨幣貶值或通貨膨脹，房價僅是被推升的資產之一。

#房產點讀 | 完美的房子 | 買房要注意 (2021-E0077)

世界上沒有完美的房子，即使存在也會看到價格後變不完美；進場買房好時機？如同股票市場買進好時機一樣，誰知道呢？與其思考這些，不如多思考在本身條件下，可以接受的舒適房子條件；建議列出各項指標的重要性與優先權，若不在購屋的必要條件上，避免陷入鑽牛角尖的死胡同，否則只是庸人自擾，失去買房的契機；另一點很重要的是，房子是個可以用30年分期付款買的東西，而且利率很低，付款的期限愈長，每個月還貸的壓力也愈小，更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的，所以不要怕付利息。

#房產點讀 | 移工變移民 | 永久居留 (2021-E0076)

不知這訊息有帶給你任何漣漪嗎？還是就一條新聞訊息？移工變移民：研議在台工作滿六年、有技術、及薪資門檻達一定水準之移工，可以申請留台，再接續工作滿五年，可申請永久居留；除了表面地為台灣留下更多技術人力外，其實也是在尋找台灣人口負成長的解方：藉由更開放的移民政策，提升台灣未來的人口紅利；或許十年後，台灣除了會面臨相對多元的文化交流外，人口的增加也將帶來更多居住需求，房產市場更或許會出現另一個購屋族群；這樣的延伸思考，不管是自住、投資、置產的你，有想到什麼了嗎？

#房產點讀 | 囤房稅 | 租金上漲 (2021-E0075)

面對囤房，時常會有輿論或風向帶往增加持有成本，但這些不具成本的言論，是否真能帶來效果？說實話，還真是個問號？全國住宅自有率約八成的台灣，增加持有成本後的持有者到底該不該開心？或是個有心人士的立意良善謊言？綜觀國際，只要是個自由買賣或交易的市場，過多干涉皆伴隨不良影響，例如：南韓，成本轉嫁永遠是持有者的解決之道；囤房稅或許可達到短期房市調控，但最直接的副作用就是租金上漲，由房客承擔副作用。

#房產點讀 | 廢棄老屋 | 便宜賣 (2021-E0074)

你會去買老屋整修嗎？老屋整修是個專門的學問，非一般購屋民眾可以輕易踏入，畢竟整修預算會拉高再拉高！然而，老屋價值取決於地段而非建物本身，蛋黃區比蛋白區有價值，也是反映出人口流動愈往都會中心聚集，偏鄉老屋的殘餘價值逼近於零，這現象在日本社會已日漸浮現：農村人口老化和缺乏就業機會，充斥數百萬戶廢棄老宅；日本有其自有文化與建築特色，吸引嚮往其生活的族群，但台灣有嗎？文中也提出一項重要觀察：鄉村必須有些軟服務，如咖啡店、麵包店和有機商店，才能讓年輕城市人願意來這裡消磨時光。

#房產點讀 | 囤房大戶 | 房屋租賃 (2021-E0073)

靠房子賺大錢，未來還有可能嗎？看未來房地產的需求：人口變化是永遠地起手式，消失的勞動力人口，意味著長期的購房需求也會消失，結婚房、學區房、退休房等，若是人口減少，拉動房市增長的核心動力趨緩，房市走勢會如何？看未來城市群的分佈：人口若持續往市區或資源豐富的區域聚集，也就是人口、教育、醫療、商業資源高度集中的城市群，蛋黃區的房價依舊創新高？看房地產市場的金融模式變化：借貸最重要的抵押品就是房地產，讓房產的保值增值屬性更加凸顯，房子的高槓桿特性，還會持續下去嗎？似乎各方面思考皆有其可能性，但在思考人口變化的同時，不能忘記：總人口數雖然減少，但戶數卻增加的社會發展趨勢。

#房產點讀 | 不能碰的房屋 | 不值錢 (2021-E0072)

是否真的不值錢？來了解一下；5種類型的房屋越來越不值錢，包含：人口外流縣市的住宅，房價難增值；非精華地段的大坪數「假豪宅」，經常有賠售上千萬的情況；改建困難的老舊社區，房價不太有升值機會；北市東區的高價店面，出租效果常不如預期；老舊商辦因屋況老舊，碳排放量高，不符合節能趨勢，使用效益不佳，企業也不願意進駐；大致可看出一些趨勢，例如：人口往都會區集中、老舊建築漸不受青睞、店面因消費趨勢而轉弱，在房市大好的時代，不管是自住或是投資，仔細評估、小心入市。

#房產點讀 | 房貸族 | 升息 (2021-E0071)

不動產長期被視為保值、抗通膨的標的，也因此當國人有足夠資金，往往就想要投入房地產；央行接力祭出4波選擇性信用管制，感覺如何呢？央行總裁楊金龍在2021年底的記者會上，已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」，暗示將會升息，也特別提醒首購族應注意利率風險，提前做好財務規劃；然而，不管是已購屋或仍想購屋者，都必須清楚知道：雖然資金多與利率低是支撐房市熱度的關鍵，但升息與否不是決定房市走向的單一因素！已知與既成事實就不再討論，機會是留給捉住趨勢與看清發展脈絡的人，即將到來的升息浪潮該如何準備呢？財務不要緊繃，放大預留彈性，避免在升息過程中受到傷害。

#房產點讀 | 議價率 | 預售屋 (2021-E0070)

議價率又稱議價空間，指是的賣方，包括建商、屋主開出的價格，和最終實際成交價格的落差比率，議價率公式：開價與成交價的價差，除以開價；隨著實價登錄 2.0上線，中古屋與預售屋的價格越來越透明，購屋者與銷售端多能即時掌握銷售訊息，房屋開價與成交價之落差，也漸趨縮小，為保有利潤，建商更嘗試著不二價的銷售方式，減少來回拉扯的議價過程；根據「591實價登錄」統計，預售案平均議價率不到1成，隨著房市火熱，更可預見價位還會繼續拉近，其中漲勢凌厲的大新竹熱區，指標預售案屢屢測試區域成交行情天花板，但竹科買盤更是犀利，繼續追！

#房產點讀 | 新竹 | 搶新房 (2021-E0069)

全國住宅平均屋齡為31年，平均屋齡最低的前三名則為新竹縣26.7年、桃園市26.8年、新竹市27.2年；全國屋齡40年以上占比為31.8％，比例最低的前三名縣市則為桃園市20.1％、新竹市21.0％、新竹縣22.4％；近年來備受矚目的竹北市則為全行政區中平均屋齡最低的，為18年，也是40年以上老屋占比最低的地區，比例為10％；很明顯地看出，大新竹地區的動能與活力，新興區域非常集中於竹北市，造成了購屋偏好與其他區域的差別，也因為竹科工作型態使得物件需求非常明確：熱區、建商、大樓、電梯、車位、管理員收包裹、資源回收室不追垃圾車、屋齡越年輕越好，不然怎麼跟同事們討論！

#房產點讀 | 七都最強 | 竹科人買房 (2021-E0068)

竹科左右了台灣這兩三年的命運，竹科有多強？大概用房地產告訴你：大新竹地區有竹科支撐，買盤一向穩定，疫情的打擊有限，2021年1月至11月的平均需供比為14.9，相當於每100間房子會有近15位買方，其中3月需供比一度達到17.1，之後受疫情打擊而往下跌，但很快在6月反彈，到了8月需供比為18.2，11月需供比更是達到最高峰20，連續3個月呈現正成長，熱門區域以竹北市及新竹東區為主；在政策拋出禁止預售屋換約轉售、強化選擇性信用管制等方向後，短進短出的投資族群可能會轉向長期置產，是否能讓房市生態健全，以緩漲取代爆漲格局？讓時間證明了。

#房產點讀 | 高坪效宅 | CP值的定義 (2021-E0067)

高房價不可逆，嗅覺最敏銳的是購屋者還是建商？建設公司是供貨者，賣不出去可不得了！產品設定得做好市場調查與配置，來降低銷售率上的風險，漸漸地，購屋者也發現坪數越來越小，不然總價就增加太多太快了；第一線工作者歸納出當下適當的產品規劃：25坪以下的兩房越少越好，35坪以下的三房以及45坪以下的四房最為妥當，因此，機能、配置、設計，成了平衡房屋售價與購屋需求的妥協籌碼，何謂CP值？能負擔且空間足夠使用，大概要這樣思考了。

#房產點讀 | 囤房大戶 | 房屋租賃 (2021-E0066)

財政部宣布，即日起啟動「個人間房屋租賃所得專案查核計畫」，針對持有10戶以上非自住住宅的囤房大戶，進行專案稽查，共計1734人，是財政部首度就房屋租賃的大查稅。財政部強調，房東出租房屋，卻有未如實申報補報補繳免罰，否則將處最高罰款3倍所漏稅額，可以回溯查5至7年；租屋市場中，一般自然人租客鮮少申報租賃支出，也樂得房東隱匿收租而未提出租賃所得，當然這也關係到租金計算；提醒房東：租賃所得之計算，以全年收取之租金收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額，倘未能逐項列舉者，可適用財政部頒定之費用標準，按全年租賃收入之43%扣除必要費用，也就是租金收入57％才計入綜合所得稅。