問療吧台

#房產點讀 | 交易降溫 | 沒房可賣 (2024-C16)

房市經過一波快速去化，符合市場主流需求的產品待售量大減，加上部分屋主惜售心態轉強，「無屋可賣」的供需失衡下，使得整體成交量難以進一步提升。不動產稅制與交易制度，預售屋與成屋均有閉鎖期，加上區域如果有重大利多，很容易發生「無案可賣」的狀況，推算閉鎖期滿的第一波出售，恐怕得到2025年後才有機會。總價1,000萬～1,500萬元間的產品去化速度較快。

#房產點讀 | 駝背族 | 青年房貸 (2024-C15)

觀察七都青年購屋力，除了雙北，其餘五都青年購屋族佔比均超過三成以上，高雄市青年購屋佔比達37.3%，為七都最高，其次依序為台南市、新竹縣市、桃園市、台中市、新北市及台北市。較獨特的是新竹縣市，青年平均負擔房貸984萬元，月付3.5萬元，壓力僅次於雙北，不過青年購屋佔比仍達35.4%，為七都中房貸壓力雖高，但購屋力仍不減的城市。新竹縣市具備竹科紅利，房價雖高，有實力買房的年輕新貴也多，因此支撐整體青年購屋表現居高。

#房產點讀 | 搶進低首付 | 新青安 (2024-C14)

美國停止升息、打炒房政策推出，市場利空出盡，新青安一點火就燒起來了，「新青安」正是帶動這一波房市復甦的火種。新青安帶動房市恢復活絡，讓居高不下的房價再度飛漲，市場再度瀰漫著「再不買會更貴」的情緒，促使買盤溢出流向預售屋，甚至吸引投資客回籠，「投資客用不到新青安，但他們看到市場在跑，所以也搶著買。」新竹縣市過去一年就漲了兩成，桃園、台中、台南及高雄也都有2位數漲幅。

#房產點讀 | 相關細則 | 囤房稅2.0 (2024-C13)

俗稱囤房稅2.0的《房屋稅條例修正案》即將在今（113）年7月實施，明(114)年5月正式開徵，財政部也昨預告囤房稅相關細則，明定11大類房屋可免計入囤房稅戶數計算，包含：公有房屋、社會住宅、包租代管、勞工宿舍、獎勵停車位、管委會或避難空間、公同共有房屋、長照機構宿舍、古蹟、公建附屬設施住宅或宿舍和其他經財政部核定房屋。囤房戶數的計算改採全國歸戶、全數累進課徵，現值10萬以下低價屋免稅。

#房產點讀 | 房仲業營收 | 衝破800億 (2024-C12)

根據財政部統計顯示，上波房市景氣高點的2013年，房仲業營業額為614億元，而在房地合一稅實施的2016年營業額萎縮至377億元，不過隨著房市景氣自谷底翻揚、買氣復甦加速，往後五年至2021年每年都維持雙位數成長，其中2020年年增率更高達30.6％，2021年則創下887億元歷史新高。政府端出諸多打炒房政策發威，市場交易降溫，市場主力轉由自用、長期置產撐盤，買賣移轉棟數也從近年高峰的34.8萬棟滑落至去年的30.7萬棟。不過如近年房市火熱的台南、高雄二都，以及新竹市、宜蘭、花蓮在房價高漲、市場投資氣氛冷卻下，房仲業營收都有逾1成的衰退。

#房產點讀 | 漲勢明顯 | 全台房價 (2024-C11)

永慶房產集團統計近5年，扣除六都和新竹縣市，其餘11縣市的中古屋總價中位數變化，發現屏東縣飆漲36.3%最高。2021年因全球量化寬鬆政策、經濟前景看好等因素，導致全台房價齊漲。2022年受到升息進程啟動、經濟前景下修等衝擊，部分投資買盤退場、自住和長期置產民眾的購屋負擔能力縮限。在區域需求量未增加、甚至減少的情況下，使得嘉義縣和雲林縣的中古屋價格出現下修回檔。

#房產點讀 | 趨勢不變 | 小宅化 (2024-C10)

內政部統計，2023 年底平均每戶人口數量僅剩 2.53 人；根據過去統計單人戶的數量增加，小家庭仍是主要家庭結構，導致每戶人口數量緩慢減少，由於每戶人口數量越來越精簡，使得小宅化的趨勢延續不變。因應人口人數精簡與房屋價格上揚，開發商在規劃空間時也會仔細雕琢，包括原本的三房產品與兩房產品坪數都會比早年做得更小，甚至廚房與餐廳空間位置都出現改變，但可能增加多一套衛浴或更衣室等規劃，迎合現代人對於空間使用的需求。

#房產點讀 | 小坪數 | 挑選有眉角 (2024-C09)

小宅產品總價親民，購屋門檻相對較低，面對近年全台房價大漲，小宅對於收入成長有限、口袋不深又想購屋的族群不僅是第一選擇，也是不得不的選擇。近期政府推出新版青年安心成家優惠房貸專案提供「降利率」、「調高貸款額度到1000萬」及「延長房貸年限到最長40年」等方式，更有助於提高首購族的購屋能力，估計可能會讓小宅買氣出現提升。不過，小宅雖然容易入手，但購買前有幾下幾點需要注意：1、小宅空間可能不敷使用；2、小宅有供給過量、空屋率過高的疑慮；3、房市有高檔反轉可能，小宅風險性高。

#房產點讀 | 兩極化 | 屋齡 (2024-C08)

據聯徵中心最新統計，2022年第4季國人買房申貸以三年內新成屋案件占比達39.6%最高，購屋申貸比重第二高，則是屋齡30年以上的老屋，占比達21.1%，顯示國人購屋屋齡朝兩極化發展。國人購屋屋齡朝兩極化發展，主要有兩大原因，第一，市區開發趨向飽和，新興重劃區遍地開花。除北市外，其餘五都多因區內新興重劃區大量釋出，加上近年重劃區新推案多以低總價、中小坪數規劃，且預售屋頭期款支付較輕鬆，及區域未來發展性高，讓首購族出手買房。第二，疫情後接案型SOHO族增加，且一般事務所型態的新屋交易也增加，而這些新屋的屋況好、銀行估價相對高，因此申請貸款的比重也相對老屋來得高，推升新屋購買率占比居冠。

#房產點讀 | 危老重建 | 重建蟑螂 (2024-C07)

新竹縣市銀行平均「鑑估成數」為102.9%，也就是鑑估價比契約價還高；出現這種情況，主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過100%；不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多；此一數據凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證，在銀行眼中，新竹的房子似乎比契約上的買價更值錢。

#房產點讀 | 房貸族 | 買房主力 (2024-C06)

年收入低於60萬的小資房貸族佔比從2009年的50%，快速下降到2022年的33%，創歷史新低。年收入破百萬的高收入房貸族佔比則從2009年22%的一路上升到2022年的34%，成為目前的買房主力軍。依據內政部不動產資訊平台揭露，2022Q3全台平均購屋總價約為1,165萬元，若以2成自備款、2.06%房貸利率、30年期本息均攤型房貸試算，房貸族每年需要支付的房貸金額約為42萬元左右。建議小資族群應秉持先求有再求好的心態，如果暫時無法負擔市中心的高昂房價，不妨先到距離市中心較遠的地方尋找價格合理且具有增值潛力的物件，等未來累積到一定財富之後再做換屋的動作。

#房產點讀 | 房貸 | 套利 (2024-C05)

第一間房子不是用來賺錢的，第二間才是用來賺錢的，第一間買得起最重要，怎麼買呢？直接放棄台北市、不要買有電梯的房子、不要買有停車位的房子、遠離捷運站！簡單來說：不要好高騖遠、更不要眼高手低；最後，房貸不用太早還，還款情願拉很久很久！拿0056的投資報酬率比較房貸利率的話，根本就是擺明著『套利』！

#房產點讀 | 價格難下跌 | 新房 (2024-C04)

土地的地價僵化、營造成本上漲，房價很難下跌，營造成本上漲之勢目前看來很難改善，加上都會區土地的稀缺性，地價只漲不跌。在營造成本及地價持續雙漲的情況下，新房房價將很難下跌。未來房價的趨勢大概也會像國外一樣，發展到一定程度之後，就開始趨於穩定，呈現兩極分化，大城市不斷的有「人口流入」，需求不會中斷，房價還是保持穩定。老舊房子的需求會愈來愈小，尤其人口不斷流出又無就業機會的小城市、偏郊的老舊房子都可能為棄宅，既没人要買，也沒人要住。而一些不夠安全的房子（尤其是921之前蓋的）則將在房價下跌波段下首當其衝，若不能改建，將淪落到無人聞問。

#房產點讀 | 租金優惠 | 住宅法 (2024-C03)

符合住宅法相關規定的房屋出租人，辦理綜合所得稅結算申報時，除了應檢附租賃契約書，如要核實減除必要損耗及費用，並應提供相關單據資料，供國稅局核認。若未能檢附相關費用憑證，則依據財政部頒定房屋租賃必要費用標準計算申報租賃所得。舉例來說，房東甲君2022年1至12月間將名下房屋出租給領有政府租金補貼的乙君，租約言明每月租金3萬元，因甲君未能檢附相關費用憑證，所以按2022年財政部頒定房屋租賃必要費用標準43％計算。甲君申報2022年度綜合所得稅時，應申報繳稅的租賃所得為10萬2,600元【（30,000-15,000）元*12個月*（1-43％）】。

#房產點讀 | 買債券 | 拿房抵押 (2024-C01)

理財務必用閒錢，才能度過股災的道理，同樣適用在債券。拿房抵押買理財商品，進行套利，不是不行，而是不見得適合每一個人，若是高資產或多屋族，拿其中一間小房去套利，自住仍保留，沒有太多資金壓力，就算套利結果不如預期，也還不至於整體總資產大受影響。多頭時代，對理財高手來說，套利確實輕鬆又好賺，等同於「向銀行搬錢，累積更多財富」，但盤整行情或空頭時代，套利並不能保證立刻獲利，往往都是用長時間等待利潤，且資本越雄厚的人，越有機會成為最終贏家。

#房產點讀 | 購屋後悔 | 先問自己五個問題 (2023-C55)

想買對房子，得認清自己的需求才不會後悔。選房前，先問自己五個問題：問題1，未來十年，你想過怎樣的生活？問題2，透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？問題3，住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？問題4，你選擇和誰住得近一點？問題5，你的自備款來自何方？除了問題，永遠做好一件事：穩健理財，強迫自己儲蓄。

#房產點讀 | 40年房貸 | 10年還清 (2023-C54)

觀察各家銀行目前的房貸主力都是30年期，近年新承做購屋案件貸款年期超過20年的案件比例已逾6成，公股銀推出的40年房貸，民眾選擇比例不高，主因利息負擔仍大。然而，民眾大多數會提前還清或轉貸、出售等等，第一銀行統計，民眾平均還清年期約10年，華銀則是還清平均年限約為7～8年。

#房產點讀 | 房價 | 六都低價區 (2023-C53)

根據行政院主計處公布的數據，受僱員工年薪資中位數是50.6萬元，換算月薪大約是42000元。如果以房貸支出不超過收入三分之一的原則來看，每個月可以負擔的房貸支出合理安全值應該是14000元，如果分成30年攤還，回推貸款金額大約是500萬，可以購買的購屋總價是625萬元；若換算成兩人家庭收入，購屋總價是1250萬元，自備兩成、貸款八成，房貸1000萬，怎麼有新青安政策的影子？加碼聊一下新竹，2字頭的預售屋從缺，結案。

#房產點讀 | 第2高房價 | 新竹 (2023-C52)

根據內政部統計查詢網資料顯示，新竹縣的住宅大樓加上車位總價，今年第2季的中位房價為1700萬元，穩居全台第二高的都會區，且領先新北市已經達到8季的時間。房價變化轉折點在2021年第2季，當時新竹縣的住宅大樓加車位中位總價為1225萬元，直逼新北市的1280萬元，到了2021年第3季，已經開始超越新北市的中位房價，過去8季新竹縣的電梯中位總價已經比新北多出200~300萬元。新竹縣的1700萬元，新竹市的1637.5萬元，若從購屋總價的中位數來看，政府補貼推動的新青安政策房貸，對於首購的購屋人來說應該相當適用，建議有需要與符合資格的民眾，有購屋需求應該優先採用，假設日後不再補貼後，再來思考是否轉貸。

#房產點讀 | 骨感又殘酷 | 房貸期待值 (2023-C51)

根據信義房屋「一站式找房找房貸」資料，網友在搜尋六都與新竹時，期盼平均自備款為184萬元~354萬元、月還款1萬7,839元~2萬6,924元。綜觀七都整體購買力，也可看出一般民眾仍希望每月房貸還款壓在3萬內，若是房價較平價的縣市，甚至希望在2萬以內。以新竹縣市平均來計算，自備約230萬，貸款金額約750萬(以40年房貸2.06%換算，每期本利和22950元)，期望總房價落在1000萬，這數字好似新青年貸款上限呢；整體來說，網友的購屋期待值與房價恐有段差距，建議可透過長年期房貸等方式降低每月還款負擔，藉以分擔房價壓力。