#房產點讀 | 打炒房 | 機動上陣 (2024-C26)
三套劇本，第一，聯準會9月降息，而國內房市景氣未見過熱訊號，9月將維持現行管制措施不變，並緊盯管制措施執行成效；第二，房市雖熱但尚屬可控，央行維持現行管制措施、僅調升存準率、緊縮市場資金；第三，銀行信用資源過度集中在不動產、有必要出手降溫，央行再度加碼房市管制，例如：擴大受管制的「特定地區」範圍，或進一步緊縮「特定地區」貸款成數等。國內經濟展望升溫，新青安推升房市剛性需求等因素，房市仍有一定量能，但國銀近期針對房貸進行相關管控措施，預估第4季房市將呈「價量持穩」格局。
#房產點讀 | 新青安 | 要注意 (2024-C25)
展望今年下半年房市，目前房價出現波段性下跌難度仍高，畢竟房市環境利多充斥，況且資金回流、AI產業、股市表現樂觀可期，美國FED也預計Q3降息，新青安政策亦尚未提及退場，在通膨預期下，置產、投資操作槓桿買盤難以退燒，除非政策打房出重手或國際總經出現重大變化，否下半年應仍以溫熱為基調。中低總、2房產品成為首選，5月不僅首購族買氣穩定，總價2,500~5,000萬的交易量也增溫，反映換屋、中高資產配置族群皆有出籠跡象。
#房產點讀 | 房市買氣 | 房貸 (2024-C24)
永慶房屋此次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？根據調查結果顯示，全台 79% 消費者認為過去一年房價已上漲超過 5%，消費者普遍對於房價上漲的感受深刻。觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，新竹縣市、高雄認為房價上漲 10% 以上占比逾 40%，對房價上漲感受最強烈。根據本次調查結果顯示，發現 50% 消費者認為未來一年會是購屋好時機，顯示在經濟逐步復甦、通膨仍高的狀況下，加上新青安優惠貸款拉抬買氣，房價易漲難跌，讓消費者普遍認為未來一年即是進場購屋的最佳時機。
#房產點讀 | 人頭戶 | 新青安 (2024-C23)
新青安防弊機制對策，查人頭戶的四種方式。第一，調查土地謄本，是否有限制產權移轉、限制次順位抵押權、限制信託這些註記，以及借款人是否之後有設籍；第二，借款人的年或月收入，是否和所購房屋總價不對稱，例如財資力根本不足以買得起該總價房屋。第三，調查其還款來源及方式，若還款來源並非本身，或家人，就會列為可疑態樣；第四，透過第三人轉帳或借款人和其他還款來源所留下的通訊電話、電子信箱一致時，就列為可疑態樣。倘若買2,000萬房子，因新青安最高額度僅1,000萬元，因此，還要另搭配其他房貸，這時借款人的財資力就要更高，若所買房屋總價和財資力太不對稱，就會被懷疑。至於防弊轉租當「包租公」，將進行政府資料勾稽，倘若該地址正好和八大行庫新青安貸款案其中的擔保品地址相符，就就證明有事後轉租事實。
#房產點讀 | 房市甩尾 | 未來走勢 (2024-C22)
針對2024全年房市發展，八大走勢分析如下：一、上半年價量齊揚：房市呈現甩尾現象，將持續延燒到第三季。二、下半年Q4由多轉空：技術面偏空，房價「以盤代跌」，產品與區域表現「強弱分明」。三、全年交易量活絡：年度移轉棟數由弱轉強，可能突破33萬棟以上。四、抗跌區域：「高科技進駐區」與「高鐵軌道經濟特區」為進可攻退可守的置產區域。五、抗跌產品：「低總價、小坪數、低屋齡」為市場盤整時的支撐主力。六、價格鬆動區域與產品：科技園區外溢超漲蛋殼區與「高總價、大坪數、高屋齡」之產品。七、都會表現：大台北抗跌，中南部超漲區域稍弱，桃園最強。八、下一波循環表現：大換屋潮時代，中型面積產品翻身，見「軌」則發，中南部續強。
#房產點讀 | 小宅投資術 | 坪數區間 (2024-C21)
代銷大咖業者表示，以後最好的房子一定是25~28坪的2+1房，其次才是20~22坪的2房。產品的市場定位，要從人口與收入去分析，建議不管走到哪，就挑這種坪數買，最保值也最會漲。未來轉手流通性較佳，甚至價格表現都會比較出色，而這兩種坪數在第一手交易時，單價不會差距太大。
#房產點讀 | 房價所得比 | 薪苦 (2024-C20)
根據內政部最新公布的 2023 年第三季全國房價所得比已攀升至 9.86 倍，再次刷新紀錄，創統計以來新高。2020 和 2021 年全台房市買氣大噴發，但在 2022 年初，為控制飆升的通膨，各國實施貨幣緊縮政策，台灣跟著採取升息手段，使須繳的房貸金額隨之增加。若以 2023 年全台平均住宅總價 1,245 萬元、貸款八成、30 年期本息平均攤還的條件，截至最新 2 月五大行庫新增房貸利率 2.077% 來計算，每個月須繳 37,199 元的房貸，已占平均提繳工資的 83% 左右。未來央行若還有升息打算，或短期內無降息可能，房貸負擔壓力不容小覷。
#房產點讀 | 信用管制 | 降溫變化球 (2024-C19)
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調整除了牽動房市外，也影響總體經濟的發展，因此單純以調控房市為目的，並不適合從利率下手；但由於國內行庫的不動產放款集中度高，且為防範景氣過熱，央行睽違一年端出了第六波信用管制，展現出對房市「居高思危」的示警意味，也為後續市場投下降溫變化球。不過截至今年4月底，全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶，反應相當不錯，但也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮，且內政部也明言往後不宜再加碼補貼，所以新青安的後續放款及查核將趨嚴，建議首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。
#房產點讀 | 房市 | 下半年偏保守 (2024-C18)
根據台灣房屋發布最新第2季房市景氣燈號變燈了！由第1季過熱的紅燈變為黃紅燈，2024年第2季景氣指標分數，由Q1過熱的紅燈轉為黃紅燈，指標分數略降至50.9；預測第三季及第四季的指標分數將逐季減緩，重回代表景氣穩定的綠燈。由於市場後續尚有四大變數。一是「囤房稅2.0上路」；二、「股市高點震盪」；三、「新內閣上路磨合」及四、「美國利率政策未明」等因素。因此下半年景氣預估比上半年保守。因此在景氣拉回的時機，民眾可回歸檢視需求與能力，為下一波擴張期預作規畫。
#房產點讀 | 小家庭化 | 十年一遇 (2024-C17)
基於社會結構改變（家戶數增加）、政策面（新青安房貸優惠），以及通膨預期等三大面向來評估，台灣的營建股這一波可謂 10 年一遇大行情。社會結構改變，是推升台灣房地產業最大的動力來源，也是影響時間最長的因素，而其中的關鍵就在於「小家庭化」的趨勢──也就是平均每一家戶人口數下降──使得台灣整體家戶數明顯增加。從民國 102 年到今年 3 月，整體家戶數由 828 萬 6260 戶，增加到 926 萬 8989 戶，增加了將近 100 萬戶！而這些新增的戶數，多半是新生代獨立自住，加上不愛住老房子，因而大幅推升了房市的需求。
#房產點讀 | 交易降溫 | 沒房可賣 (2024-C16)
房市經過一波快速去化，符合市場主流需求的產品待售量大減，加上部分屋主惜售心態轉強，「無屋可賣」的供需失衡下，使得整體成交量難以進一步提升。不動產稅制與交易制度，預售屋與成屋均有閉鎖期，加上區域如果有重大利多，很容易發生「無案可賣」的狀況，推算閉鎖期滿的第一波出售，恐怕得到2025年後才有機會。總價1,000萬～1,500萬元間的產品去化速度較快。
#房產點讀 | 駝背族 | 青年房貸 (2024-C15)
觀察七都青年購屋力，除了雙北，其餘五都青年購屋族佔比均超過三成以上，高雄市青年購屋佔比達37.3%，為七都最高，其次依序為台南市、新竹縣市、桃園市、台中市、新北市及台北市。較獨特的是新竹縣市，青年平均負擔房貸984萬元，月付3.5萬元，壓力僅次於雙北，不過青年購屋佔比仍達35.4%，為七都中房貸壓力雖高，但購屋力仍不減的城市。新竹縣市具備竹科紅利，房價雖高，有實力買房的年輕新貴也多，因此支撐整體青年購屋表現居高。
#房產點讀 | 搶進低首付 | 新青安 (2024-C14)
美國停止升息、打炒房政策推出，市場利空出盡，新青安一點火就燒起來了，「新青安」正是帶動這一波房市復甦的火種。新青安帶動房市恢復活絡，讓居高不下的房價再度飛漲，市場再度瀰漫著「再不買會更貴」的情緒，促使買盤溢出流向預售屋，甚至吸引投資客回籠，「投資客用不到新青安，但他們看到市場在跑，所以也搶著買。」新竹縣市過去一年就漲了兩成，桃園、台中、台南及高雄也都有2位數漲幅。
#房產點讀 | 相關細則 | 囤房稅2.0 (2024-C13)
俗稱囤房稅2.0的《房屋稅條例修正案》即將在今（113）年7月實施，明(114)年5月正式開徵，財政部也昨預告囤房稅相關細則，明定11大類房屋可免計入囤房稅戶數計算，包含：公有房屋、社會住宅、包租代管、勞工宿舍、獎勵停車位、管委會或避難空間、公同共有房屋、長照機構宿舍、古蹟、公建附屬設施住宅或宿舍和其他經財政部核定房屋。囤房戶數的計算改採全國歸戶、全數累進課徵，現值10萬以下低價屋免稅。
#房產點讀 | 房仲業營收 | 衝破800億 (2024-C12)
根據財政部統計顯示，上波房市景氣高點的2013年，房仲業營業額為614億元，而在房地合一稅實施的2016年營業額萎縮至377億元，不過隨著房市景氣自谷底翻揚、買氣復甦加速，往後五年至2021年每年都維持雙位數成長，其中2020年年增率更高達30.6％，2021年則創下887億元歷史新高。政府端出諸多打炒房政策發威，市場交易降溫，市場主力轉由自用、長期置產撐盤，買賣移轉棟數也從近年高峰的34.8萬棟滑落至去年的30.7萬棟。不過如近年房市火熱的台南、高雄二都，以及新竹市、宜蘭、花蓮在房價高漲、市場投資氣氛冷卻下，房仲業營收都有逾1成的衰退。
#房產點讀 | 漲勢明顯 | 全台房價 (2024-C11)
永慶房產集團統計近5年，扣除六都和新竹縣市，其餘11縣市的中古屋總價中位數變化，發現屏東縣飆漲36.3%最高。2021年因全球量化寬鬆政策、經濟前景看好等因素，導致全台房價齊漲。2022年受到升息進程啟動、經濟前景下修等衝擊，部分投資買盤退場、自住和長期置產民眾的購屋負擔能力縮限。在區域需求量未增加、甚至減少的情況下，使得嘉義縣和雲林縣的中古屋價格出現下修回檔。
#房產點讀 | 趨勢不變 | 小宅化 (2024-C10)
內政部統計，2023 年底平均每戶人口數量僅剩 2.53 人；根據過去統計單人戶的數量增加，小家庭仍是主要家庭結構，導致每戶人口數量緩慢減少，由於每戶人口數量越來越精簡，使得小宅化的趨勢延續不變。因應人口人數精簡與房屋價格上揚，開發商在規劃空間時也會仔細雕琢，包括原本的三房產品與兩房產品坪數都會比早年做得更小，甚至廚房與餐廳空間位置都出現改變，但可能增加多一套衛浴或更衣室等規劃，迎合現代人對於空間使用的需求。
#房產點讀 | 小坪數 | 挑選有眉角 (2024-C09)
小宅產品總價親民，購屋門檻相對較低，面對近年全台房價大漲，小宅對於收入成長有限、口袋不深又想購屋的族群不僅是第一選擇，也是不得不的選擇。近期政府推出新版青年安心成家優惠房貸專案提供「降利率」、「調高貸款額度到1000萬」及「延長房貸年限到最長40年」等方式，更有助於提高首購族的購屋能力，估計可能會讓小宅買氣出現提升。不過，小宅雖然容易入手，但購買前有幾下幾點需要注意：1、小宅空間可能不敷使用；2、小宅有供給過量、空屋率過高的疑慮；3、房市有高檔反轉可能，小宅風險性高。
#房產點讀 | 兩極化 | 屋齡 (2024-C08)
據聯徵中心最新統計，2022年第4季國人買房申貸以三年內新成屋案件占比達39.6%最高，購屋申貸比重第二高，則是屋齡30年以上的老屋，占比達21.1%，顯示國人購屋屋齡朝兩極化發展。國人購屋屋齡朝兩極化發展，主要有兩大原因，第一，市區開發趨向飽和，新興重劃區遍地開花。除北市外，其餘五都多因區內新興重劃區大量釋出，加上近年重劃區新推案多以低總價、中小坪數規劃，且預售屋頭期款支付較輕鬆，及區域未來發展性高，讓首購族出手買房。第二，疫情後接案型SOHO族增加，且一般事務所型態的新屋交易也增加，而這些新屋的屋況好、銀行估價相對高，因此申請貸款的比重也相對老屋來得高，推升新屋購買率占比居冠。
#房產點讀 | 危老重建 | 重建蟑螂 (2024-C07)
新竹縣市銀行平均「鑑估成數」為102.9%，也就是鑑估價比契約價還高；出現這種情況，主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過100%；不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多；此一數據凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證，在銀行眼中，新竹的房子似乎比契約上的買價更值錢。
