#房產點讀 | 金龍海嘯 | 房市3大特點 (2024-C36)
台灣的房市有3個有趣的特點，第一點是「急跌後會急彈」，像SARS、2008年金融海嘯，遠一點如中美斷交，如果在一年以內全國房價重挫逾10％以上，屬於短線急跌，急跌修正往往會一波殺到底，隨之而來的是大反彈行情。第二點是「緩跌時間拖很長」，台灣的房市不管是持續性緩跌、或是盤跌，修正的時間會拉得比較長，例如1990年至2000年初「失落的十年」，或者是2014年下半年至2017年末等期間，每年房價跌幅小卻跌很久，這種情況易讓人產生跌勢深不見底的感覺。第三點是「成交量低谷多為房市轉折點」，2008年金融海嘯那一波房價修正期短（2008下半年至 2009年上半年），成交量縮不大，翌年便迎來大反彈，但2001年、2016年這兩個年度，都是市場最悲觀時期，購屋族大多縮手，成交量分別創下了低點，可是隔年卻出現新轉機。
#房產點讀 | 金龍風暴 | 未來走勢 (2024-C35)
信用管制內容包括：名下有房者，首戶購屋貸款不再享有寬限期；第二戶貸款成數從60%降至50%，適用全國；公司及高價住宅貸款及第三戶以上貸款成數降至30%；餘屋貸款成數也降至30%。此波打房降低市場熱潮，對投資客影響尤為明顯。短期內房價未必會大幅下跌，但長期來看，若供應量相對穩定，需求持續減少，價格可能會有所調整，而部分屋主若有急用資金需求而出售的情況，也將影響價格走勢。儘管政策短期內可能帶來不穩定因素，對於有剛性需求的買方而言，尤其對於首購族，隨著投資客競爭者減少，有機會以更理想的價格購入心儀房產。
#房產點讀 | 中古屋 | 逃命波 (2024-C34)
央行理事會有徵調聯合徵信中心資料，多項房市數據進行比對，發現很多購屋族不是自住的比重很高，且因在新青安專案之前的一、兩年，炒房已經炒了一大波，很多投資人都持有兩戶以上，情況有點像是建商、投資客、投機客集體炒房，排擠購屋自住的剛性需求者，無法從公股銀行申請房貸。從過去政府重手打房後交易量瞬間由極盛轉極衰的經驗顯示，上半年可能是這波房市多頭的「逃命波」，預估交易量天花板短期內恐難以再突破並大幅縮減，不過價格要跌不容易。
#房產點讀 | 日本地價 | 最大漲幅 (2024-C33)
日本平均土地整體價格年增 1.4%，連三年上漲，也是自 1992 年以來最大漲幅。面對日本愈來愈貴的住房，對一般人來說，只代表購買土地、房屋、公寓將變得越來越難，經過長期的通貨緊縮，人們被告知物價上漲是好事，但事實並非如此，現在人們將遭受物價上漲的痛苦。對底層 90% 的人來說，我們工作更努力，付出更多，收入卻更少。
#房產點讀 | 租金補貼 | 漲租 (2024-C32)
統計發現，新北市、桃園市、新竹縣以及新竹市上半年平均每坪租金分別為894.6元、630.5元、781.3元及773元，與2022年同期相比分別上漲1~2成。而新竹縣市則受惠於科學園區議題，磁吸工作族群，惟新竹房價近年來持續高漲，使都會區租屋市場蓬勃發展，致使2年來區域租金飆漲1~2成。
#房產點讀 | 新竹房價 | 指數季漲近5% (2024-C31)
新竹縣市受惠於科學園區效益，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求等優勢，吸引不少投資、置產買盤挹注，且當地平均薪資收入高，房貸負擔能力佳，當地房市具有強勁的支撐力道，因此地段好、保值性高的大樓在當地相當炙手可熱。不過近期有傳出部分銀行貸款瀕臨滿水位，放貸速度減緩，將使買氣有所降溫，未來的成交量與價格值得持續觀察。
#房產點讀 | 房價中位數 | 新竹 (2024-C30)
永慶房產集團統計七大都會區 2020 年至 2024 年之間各年度住宅大樓總價中位數變化，其中新竹縣市住宅大樓從 2020 年的 1,190 萬元，2024 年衝破 1,885 萬元，漲幅達 58.4%，五年間增加 695 萬元，反觀台北五年間成為七都唯一衰退、新北已看不到新竹車尾燈；新竹縣市是台灣高科技產業的重鎮，竹科的科技新貴所得普遍更高、購買力更強，使新竹住宅大樓房價中位數五年間增加 695 萬元，漲幅達 58.4%，漲勢凌厲。
#房產點讀 | 搶錢又搶房 | 有錢也買不到新房 (2024-C29)
根據591新建案統計六都、新竹縣市新案銷售狀況，在待售率前10低區域中，最低的是新竹縣竹北市，待售率只有17%，也就是平均每10戶裡只有不到2戶在賣。以新竹縣竹北市來看，賣壓會如此低，關鍵就在於當前縣治、高鐵等精華區域內，不是地主惜售使業者無地可買，就是建商轉向外圍開發，導致整體推案進入真空期，現在即便當地民眾口袋深，還不一定有機會能買到新房。
#房產點讀 | 緊縮 | 房市買氣 (2024-C28)
台經院產經資料庫總監劉佩真表示，7月房屋仲介統計的交易量已較6月下滑，現在又遇上新青安申請趨嚴、央行找國銀喝咖啡，勸說降低不動產放款總量，顯然政府朝「緊縮」管制方向邁進，下半年房市買氣將趨於保守。政府鼓勵年輕人購屋卻引發房地產熱潮，逼得央行必須聯合銀行全面演出打房戲碼，現在限貸令下來，正在申請貸款的民眾全被波及，不僅貸款成本增加，也讓想購屋的民眾無所適從。買賣房的意願也減少，買房意願下降至負44.8，賣房意願指數小幅走低至11.2 。
#房產點讀 | 新竹小宅 | 瘋搶 (2024-C27)
永慶房產集團彙整實價登錄資料，七都25坪以下中古屋交易占比從2020年的15.7％躍升至2024年的22.9％；在平均單價上，七都在五年間從30萬元衝上42.6萬元，高漲42％。在小宅的價格上，新竹縣市小宅的平均單價在五年間從18.3萬元漲至33.6萬元，漲幅高達83.6％。新竹縣市小宅產品受益於科技產業蓬勃發展，高資產族群湧入，帶動區域房價明顯抬升；並且在區域內住宅供不應求、坪數少，總價負擔較輕、單價基期低的多重因素下，造就新竹縣市小宅的平均單價快速飆升。
#房產點讀 | 打炒房 | 機動上陣 (2024-C26)
三套劇本，第一，聯準會9月降息，而國內房市景氣未見過熱訊號，9月將維持現行管制措施不變，並緊盯管制措施執行成效；第二，房市雖熱但尚屬可控，央行維持現行管制措施、僅調升存準率、緊縮市場資金；第三，銀行信用資源過度集中在不動產、有必要出手降溫，央行再度加碼房市管制，例如：擴大受管制的「特定地區」範圍，或進一步緊縮「特定地區」貸款成數等。國內經濟展望升溫，新青安推升房市剛性需求等因素，房市仍有一定量能，但國銀近期針對房貸進行相關管控措施，預估第4季房市將呈「價量持穩」格局。
#房產點讀 | 新青安 | 要注意 (2024-C25)
展望今年下半年房市，目前房價出現波段性下跌難度仍高，畢竟房市環境利多充斥，況且資金回流、AI產業、股市表現樂觀可期，美國FED也預計Q3降息，新青安政策亦尚未提及退場，在通膨預期下，置產、投資操作槓桿買盤難以退燒，除非政策打房出重手或國際總經出現重大變化，否下半年應仍以溫熱為基調。中低總、2房產品成為首選，5月不僅首購族買氣穩定，總價2,500~5,000萬的交易量也增溫，反映換屋、中高資產配置族群皆有出籠跡象。
#房產點讀 | 房市買氣 | 房貸 (2024-C24)
永慶房屋此次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？根據調查結果顯示，全台 79% 消費者認為過去一年房價已上漲超過 5%，消費者普遍對於房價上漲的感受深刻。觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，新竹縣市、高雄認為房價上漲 10% 以上占比逾 40%，對房價上漲感受最強烈。根據本次調查結果顯示，發現 50% 消費者認為未來一年會是購屋好時機，顯示在經濟逐步復甦、通膨仍高的狀況下，加上新青安優惠貸款拉抬買氣，房價易漲難跌，讓消費者普遍認為未來一年即是進場購屋的最佳時機。
#房產點讀 | 人頭戶 | 新青安 (2024-C23)
新青安防弊機制對策，查人頭戶的四種方式。第一，調查土地謄本，是否有限制產權移轉、限制次順位抵押權、限制信託這些註記，以及借款人是否之後有設籍；第二，借款人的年或月收入，是否和所購房屋總價不對稱，例如財資力根本不足以買得起該總價房屋。第三，調查其還款來源及方式，若還款來源並非本身，或家人，就會列為可疑態樣；第四，透過第三人轉帳或借款人和其他還款來源所留下的通訊電話、電子信箱一致時，就列為可疑態樣。倘若買2,000萬房子，因新青安最高額度僅1,000萬元，因此，還要另搭配其他房貸，這時借款人的財資力就要更高，若所買房屋總價和財資力太不對稱，就會被懷疑。至於防弊轉租當「包租公」，將進行政府資料勾稽，倘若該地址正好和八大行庫新青安貸款案其中的擔保品地址相符，就就證明有事後轉租事實。
#房產點讀 | 房市甩尾 | 未來走勢 (2024-C22)
針對2024全年房市發展，八大走勢分析如下：一、上半年價量齊揚：房市呈現甩尾現象，將持續延燒到第三季。二、下半年Q4由多轉空：技術面偏空，房價「以盤代跌」，產品與區域表現「強弱分明」。三、全年交易量活絡：年度移轉棟數由弱轉強，可能突破33萬棟以上。四、抗跌區域：「高科技進駐區」與「高鐵軌道經濟特區」為進可攻退可守的置產區域。五、抗跌產品：「低總價、小坪數、低屋齡」為市場盤整時的支撐主力。六、價格鬆動區域與產品：科技園區外溢超漲蛋殼區與「高總價、大坪數、高屋齡」之產品。七、都會表現：大台北抗跌，中南部超漲區域稍弱，桃園最強。八、下一波循環表現：大換屋潮時代，中型面積產品翻身，見「軌」則發，中南部續強。
#房產點讀 | 小宅投資術 | 坪數區間 (2024-C21)
代銷大咖業者表示，以後最好的房子一定是25~28坪的2+1房，其次才是20~22坪的2房。產品的市場定位，要從人口與收入去分析，建議不管走到哪，就挑這種坪數買，最保值也最會漲。未來轉手流通性較佳，甚至價格表現都會比較出色，而這兩種坪數在第一手交易時，單價不會差距太大。
#房產點讀 | 房價所得比 | 薪苦 (2024-C20)
根據內政部最新公布的 2023 年第三季全國房價所得比已攀升至 9.86 倍，再次刷新紀錄，創統計以來新高。2020 和 2021 年全台房市買氣大噴發，但在 2022 年初，為控制飆升的通膨，各國實施貨幣緊縮政策，台灣跟著採取升息手段，使須繳的房貸金額隨之增加。若以 2023 年全台平均住宅總價 1,245 萬元、貸款八成、30 年期本息平均攤還的條件，截至最新 2 月五大行庫新增房貸利率 2.077% 來計算，每個月須繳 37,199 元的房貸，已占平均提繳工資的 83% 左右。未來央行若還有升息打算，或短期內無降息可能，房貸負擔壓力不容小覷。
#房產點讀 | 信用管制 | 降溫變化球 (2024-C19)
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調整除了牽動房市外，也影響總體經濟的發展，因此單純以調控房市為目的，並不適合從利率下手；但由於國內行庫的不動產放款集中度高，且為防範景氣過熱，央行睽違一年端出了第六波信用管制，展現出對房市「居高思危」的示警意味，也為後續市場投下降溫變化球。不過截至今年4月底，全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶，反應相當不錯，但也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮，且內政部也明言往後不宜再加碼補貼，所以新青安的後續放款及查核將趨嚴，建議首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。
#房產點讀 | 房市 | 下半年偏保守 (2024-C18)
根據台灣房屋發布最新第2季房市景氣燈號變燈了！由第1季過熱的紅燈變為黃紅燈，2024年第2季景氣指標分數，由Q1過熱的紅燈轉為黃紅燈，指標分數略降至50.9；預測第三季及第四季的指標分數將逐季減緩，重回代表景氣穩定的綠燈。由於市場後續尚有四大變數。一是「囤房稅2.0上路」；二、「股市高點震盪」；三、「新內閣上路磨合」及四、「美國利率政策未明」等因素。因此下半年景氣預估比上半年保守。因此在景氣拉回的時機，民眾可回歸檢視需求與能力，為下一波擴張期預作規畫。
#房產點讀 | 小家庭化 | 十年一遇 (2024-C17)
基於社會結構改變（家戶數增加）、政策面（新青安房貸優惠），以及通膨預期等三大面向來評估，台灣的營建股這一波可謂 10 年一遇大行情。社會結構改變，是推升台灣房地產業最大的動力來源，也是影響時間最長的因素，而其中的關鍵就在於「小家庭化」的趨勢──也就是平均每一家戶人口數下降──使得台灣整體家戶數明顯增加。從民國 102 年到今年 3 月，整體家戶數由 828 萬 6260 戶，增加到 926 萬 8989 戶，增加了將近 100 萬戶！而這些新增的戶數，多半是新生代獨立自住，加上不愛住老房子，因而大幅推升了房市的需求。
