#房產點讀 | 三宅一生 | 快樂一生 (2023-C50)
台灣房屋首席副總裁周鶴鳴分析三種世代的理財觀念也大不同。一是30~50世代（1941~1961年出生），台灣早期物資缺乏，經濟快速起飛，重視儲蓄，買房自用、投資兼保值，存房累積財富，創造穩定退休規劃；而50~70世代（1961~1981）的人，台灣開始製造工業升級，但也經歷不少金融風暴，這世代的人懂得房產與股債市投資兼具，穩中求變來累積資產；而80後到90世代（1991~2001）的人，具有開創性及網路世代性格，投資管道更多元，有虛擬貨幣、ETF等，然而房價高漲，年輕人築夢困難，視買房為畏途，轉而租屋及追求小確幸生活；周鶴鳴說：三宅一生也可以快樂一生！年輕時「市區小宅」，成家立業的時候選「市郊一宅」，退休賣掉大房子，換到生活機能強的小宅或是照顧完善的養生村等，手上也有筆資金可運用，「一間自住、一間出租、一間給小孩交代」
#房產點讀 | 台灣房市 | 未來交易新寵兒 (2023-C49)
受到高齡化與少子化的影響，台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。家戶人口組成逐漸縮小相對應的是，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品。小宅產品將成為未來台灣房市的主力。除了「都市集中化」和「小宅化」現象之外，隨著台灣高齡社會將提早來臨，符合銀髮族的需求，具備電梯、無障礙空間的住宅大樓將是未來房市交易的新寵兒。
#房產點讀 | 變化 | 新青安房貸 (2023-C48)
不要放棄，看清趨勢！行政院會通過「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，新青安優貸加碼利率補帖，使利率地板價下殺到1.775%；貸款額度則從800萬元拉高到1000萬元；最長貸款年限從30年拉長到40年；寬限期也從3年延長到5年，盼減輕首購族的買房壓力；新方案實施，首購買家的進場意願應會提升，房市也將出現兩大變化。首先是「首購盤支撐，量縮幅度收斂」，整體市場交易量有機會因首購族進場，使量縮幅度收斂。再者為「低門檻物件，交易佔比拉高」，因近年房價上漲，即便額度上限從800萬拉高到1000萬元，符合條件的物件產品，仍以低總價產品為主，因此新政策實行後，預估門檻相對低的小宅、中古屋，在市場上的交易比重將進一步上揚。
#房產點讀 | 房型 | 不敗關鍵 (2023-C47)
樂屋網以2022年不同房數的房屋單價，對比5年前的價格，得出跟房價完全不同的排序；3房型的住宅漲幅最多，達35.86%，其次為2房住宅漲幅33.46%，表現最差的卻是4房和1房，分別漲幅19.95%和17.71%。現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，房價也最保值。
#房產點讀 | 新竹房子 | 銀行鑑估價 (2023-C46)
新竹縣市銀行平均「鑑估成數」為102.9%，也就是鑑估價比契約價還高；出現這種情況，主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過100%；不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多；此一數據凸顯新竹漲價速度和價值已是銀行認證，在銀行眼中，新竹的房子似乎比契約上的買價更值錢。
#房產點讀 | 交易 | 二等親 (2023-C45)
日前有對姊妹，姊姊想將名下房屋賣給妹妹，市價約870萬元，妹妹後來利用了今年244萬元的免稅額當頭期款，尾款626萬元則利用她個人名下已清償完畢的其他房屋貸款，利用增貸的方式，向銀行申貸後，取得尾款支付給姐姐，概算之後契稅約1.5萬元，土地增值稅自用約22萬元，合計23.5萬元就能順利完成買賣，未來出售時，其取得成本是870萬元，非房屋及土地公告現值的240萬元，還可省下一筆可觀的房地合一稅；很聰明喔～不過，增貸貸款不可直接購屋，要注意。
#房產點讀 | 繼承 | 贈與稅 (2023-C44)
不動產繼承可以怎麼做？三種方式：第一、先由媽媽繼承，若未來媽媽往生再出售時，房屋交易所得稅都無法適用舊制，而是新制的房地合一稅，因為是繼承取得，取得成本都是房屋及土地公告現值，可以預見未來將產生高額的房地合一稅。第二、媽媽繼承不動產後，將該不動產出售，清償原來銀行貸款的錢，餘額再提撥1000萬元給4個小孩，每個人分得250萬元，由於贈與稅免稅額每年只有244萬元，超過部份會課徵10％贈與稅，即1000萬元扣除244萬元，等於756萬元，再用10%稅率換算，贈與稅為75.6萬元。第三、若將這間要賣的房屋登記3分之1給這4個小孩，並各自繼承12分之1，那麼未來售屋後的結餘款，就會順理成章的分配給所有權人，每人也可拿到這筆250萬元，並可省去76.5萬元的贈與稅。
#房產點讀 | 購買力 | 交易坪數 (2023-C43)
是小宅當道？還是高單價當道？全台房價持續走高，相對購屋的坪數持續縮水，依內政部不動產資訊平台資料顯示，去 (2022) 年第三季全台平均交易坪數為 31.5 坪，相較於 2012 年同期的 42.13 坪，10 年時間減少 25.2%。10 年時間就減少 10.63 坪；房價飆漲、少子化及居住觀念的轉念都有可能是導致買賣面積縮水的原因；由內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第二季全台不分建物類別的平均購屋總價高達 1202 萬元，房仲業者指出，如以 20% 自備款、2% 房貸利率的 30 年期本息均攤型房貸試算，購屋民眾每個月要承擔的房貸支出約為 3.6 萬元，對於一般受薪階級來說確實很相當有壓力。
#房產點讀 | 短期週轉 | 理財型房貸 (2023-C42)
理財型房貸就是將原購屋房貸還掉的本金部分，再循環動用出來，有動用才按日計算利息，並且可以隨借隨還；銀行核准理財型房貸後，會給貸款人一個帳戶以及可循環動用的額度，有動用才按日計算利息、本息攤還，可以隨借隨還，還了又可再借，理財型房貸最大的好處是可以靈活運用貸款額度，無論是想要投資理財還是小企業當作公司周轉金或緊急預備金都可以，是個適合用來作為「短期週轉」的取得資金方式；理財型房貸借款利率大約2%~9%左右，利率比一般房貸跟房屋增貸高，不過並非每個人都能申請到較低的利率，還要考量到房屋的地段條件以及申貸人的信用紀錄跟財務狀況，但理財型房貸屬於短期契約，多是一年一約，如果申貸人信用狀況正常，時間到銀行就會自動展延，不用重新申請，若要續約就需重新審核，銀行會要求申貸人提供最新的財力證明。
#房產點讀 | 贈與 | 夫妻 (2023-C41)
學起來！夫妻贈與更成為家庭資產節稅方式之一；根據遺產及贈與稅法，夫妻之間相互贈與的財產，免課徵贈與稅，再加上2022年開始，贈與免稅額提高，從原本的每人每年220萬元，拉高到244萬元，多少也增添民眾在資產配置上採取「贈與」的意願，夫妻先透過贈與配偶不動產，再以夫妻兩人每年共可贈與子女488萬元的免稅額，將資產分批逐次轉贈給子女，一來可達到節稅的效果，二來也能協助年輕人在高房價時代晉升有房一族，使2022年贈與棟數的年增率飆破1成，贈與棟數創下近七年新高。
#房產點讀 | 房市QQ | 外強中乾 (2023-C40)
內政部今日公布2022年全台建物買賣移轉棟數，交易量合計318,101棟，較去年量縮8.6%，在前景不明下，2023表現恐更糟；在科技業業績大噴發下受惠的新竹縣市，2022年科技業多數仍處於庫存狀態，業績表現不佳，加上區域房價已高，自然不容易有表現；隨著平均地權條例即將上路，建商應會更為保守，未來市場恐僅有自用與成屋成為交易主力，市場動能長期堪憂。
#房產點讀 | 平均地權 | 正義 (2023-C39)
你以為的正義可能不是正義；2023年台灣房市將何去何從？房產趨勢專家、吉家網創辦人李同榮指出兩大亂象：亂象一、小建商消失中、爛尾樓恐重出江湖；亂象二、都更市場添變數。張旭嵐以四大趨勢預言2023台灣房市：趨勢一、成屋比預售屋搶手；趨勢二、豪宅市場急凍；趨勢三、建商大者恆大，市場只剩大咖玩家；趨勢四、房市資金流向蛋黃住宅與商辦避險。但，台灣房市真的只有剛性需求嗎？自住客有機會在市場上撿到便宜嗎？
#房產點讀 | 台灣不動產 | 交易崩盤 (2023-C38)
一般來說在其他經濟條件相同下，利率政策是會影響房價的走勢，而相較於台灣的利率政策還是遠低於臨國，政策性的房市干預還是相對有限；然而，房市成長其實只是通膨下的副產品，甚至與經濟是連動共存的，雖台灣房市與全球不動產具有聯動性，但連動性並不顯著，但具有公共基礎建設的未來區域或具備基本面黃金地段，跌下來就是一個買入時機；期待這波是台灣房市大崩盤/出價砍6成？台灣的房市沒那麼泡沫；房價走跌前二手屋市場(信義指數)會領先反應， 但房價漲時，則是會有新建案驅動領先反應。
#房產點讀 | 預售屋禁換約 | 市場更健康 (2023-C37)
過去一年多已有不少投資客逃命出場，未來預售屋禁換約，投資客轉往成屋、中古屋炒作的情形會更多嗎？成屋所需要的自備款更高，對於投資者來說會是壓力，預期長期投資、出租收益者會較多；《平均地權條例》修法上路後，將禁止預售屋換約轉售，短期投資客可能轉向成屋市場，然而成屋市場需要更多的自備款，對於投資客會有較大資金壓力，除非口袋夠深，預期未來成屋的投資客群會以長期投資置產為主，用來出租也有租金收益，至少整個房市會更加健康。
#房產點讀 | 預售屋 | 換約逃命潮 (2023-C36)
同意嗎？家戶數等於房市剛性買盤？儘管台灣人口早已開始負成長，還伴隨少子、高齡化等不可逆趨勢；但同時間政府統計資料顯示，國內家戶數也增加，（家戶數增加代表）房市剛性需求不僅仍在，且不減反增；需求量增，房價當然不可能面臨修正壓力，反而還會持續上漲；看似合理評論，可能要多考慮各種面向，例如：高屋齡、都會化、工作地需求、家庭組成，剛需有時不是冷冰冰的數字可以呈現，一昧反對不會帶來幫助，成交量才是市場現實面。
#房產點讀 | 天花板 | 實價登錄 (2023-C35)
造成房市走弱的原因，有3大關鍵，包含升息、地緣政治風險，以及全球經濟前景不明，讓消費者對將來的房價預期產生改變，進而持觀望態度；市場對成交量看法相當一致，認為會進一步萎縮，但對價格看法分歧，有些業者認為會盤整，有些則認為會下修，但都偏保守看待，從交易量萎縮，以及7大都會區房價鬆動的狀況來看，「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭，實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」；而預售屋向來是房市的領頭羊，在供給大增、需求下降的狀況下，2023年預期房市價跌量縮，尤其過去超漲的地段，更有可能出現較為明顯的修正。
#房產點讀 | 房價跌 | 東風 (2023-C34)
樂居科技創辦人李奕農表示，目前房市存有2大隱憂，包括價量背離以及股市多頭熄火，代表著資金不再持續湧入房市，預估未來銷售的速度放緩將成為常態；房價崩盤就如同「火燒連環船」，目前是船已被一些不利因素扣在一起，但沒有整體經濟暴跌、以及成屋賣壓出籠這樣的東風，即使降價也只是零星，2023年的房價應該會是盤整的狀況；然而，成屋賣壓的重要指標之一就是委售量，據《樂居網》統計，八都長期平均約為7.3萬件，最高是在2020年3月，那時是新冠疫情開始流行的時候，出現市場恐慌，待售量高達9萬多件，之後便一路下滑。而2022年2月左右創下最低點62806件，後續開始逐漸的攀升，目前則回升至平均值。
#房產點讀 | 建商集體撤退 | 首購族 (2023-C33)
首購族真的懂預售屋嗎？聽聞許多中大型建商客戶，認為平均地權條例修法限制預售契約轉手的作法，將大為衝擊預售屋的銷售量，因此財力夠的建商，已打算退出預售屋市場，這個「集體撤退」的行動，不僅影響不動產市場，恐怕也「打」到首購族；為什麼？首購族若買預售屋，一開始的自備款約當於房屋總價的1成，之後隨著工程進行，按進度來分期付款，相較於新成屋或中古屋，可少出1成的自備款，財力負擔較沒有這麼大，如果首購族購買的是新成屋或舊成屋，若透過銀行房貸，大多數仍得出房屋總價起碼2成的自備款；如今中大型建商退出預售屋市場，導致預售屋案源大減，首購族只能轉進中古屋或成屋市場，更增籌措自備款壓力。
#房產點讀 | 房價上漲 | 大賺千萬 (2023-C32)
房價上漲，到底有多少人賺錢？根據樂居統計，2022年有賣房的人，高達96%的交易都獲利，平均獲利金額為250萬，尤其以新竹、台中、台南賣房的獲利最多，都超過250萬，其中有兩個最厲害的重劃區，一個是竹北關埔重劃區，一個是新竹台科大重劃區，「獲利金額平均都是1000萬，並且每筆交易都獲利。」2022年其實就可以看到房價出現隱憂，因為創新高的同時，卻也出現交易量下跌，以及股價與房價背離，面對2023年房市，要觀察兩個重點：一是觀察央行態度、二是各區域待售量的數據；在央行還沒降息前，台灣經濟仍然正面看待，房價自然有撐，重點要觀察十大區域，如果這些區域的去化順利，代表房市轉佳；相反的，若去化不順利，未來對當地房市將產生強大賣壓；看鏈結。
#房產點讀 | 買房 | 房貸利率 (2023-C31)
文中故事太假，倒不如關心如何爭取更好的房貸利率；信用狀況：減少信用分數被扣分的情況。負債比：每月所有債務支出佔淨收入的比例，一般會建議控制在30%左右。還款能力穩定性：銀行會比較偏好長期、穩定的收入，代表著貸款人的還款能力較穩定。如果有能力籌出頭期款的話，還會建議盡早買房。
