問療吧台

#房產點讀 | 房市QQ | 外強中乾 (2023-C40)

內政部今日公布2022年全台建物買賣移轉棟數，交易量合計318,101棟，較去年量縮8.6%，在前景不明下，2023表現恐更糟；在科技業業績大噴發下受惠的新竹縣市，2022年科技業多數仍處於庫存狀態，業績表現不佳，加上區域房價已高，自然不容易有表現；隨著平均地權條例即將上路，建商應會更為保守，未來市場恐僅有自用與成屋成為交易主力，市場動能長期堪憂。

#房產點讀 | 平均地權 | 正義 (2023-C39)

你以為的正義可能不是正義；2023年台灣房市將何去何從？房產趨勢專家、吉家網創辦人李同榮指出兩大亂象：亂象一、小建商消失中、爛尾樓恐重出江湖；亂象二、都更市場添變數。張旭嵐以四大趨勢預言2023台灣房市：趨勢一、成屋比預售屋搶手；趨勢二、豪宅市場急凍；趨勢三、建商大者恆大，市場只剩大咖玩家；趨勢四、房市資金流向蛋黃住宅與商辦避險。但，台灣房市真的只有剛性需求嗎？自住客有機會在市場上撿到便宜嗎？

#房產點讀 | 台灣不動產 | 交易崩盤 (2023-C38)

一般來說在其他經濟條件相同下，利率政策是會影響房價的走勢，而相較於台灣的利率政策還是遠低於臨國，政策性的房市干預還是相對有限；然而，房市成長其實只是通膨下的副產品，甚至與經濟是連動共存的，雖台灣房市與全球不動產具有聯動性，但連動性並不顯著，但具有公共基礎建設的未來區域或具備基本面黃金地段，跌下來就是一個買入時機；期待這波是台灣房市大崩盤/出價砍6成？台灣的房市沒那麼泡沫；房價走跌前二手屋市場(信義指數)會領先反應， 但房價漲時，則是會有新建案驅動領先反應。

#房產點讀 | 預售屋禁換約 | 市場更健康 (2023-C37)

過去一年多已有不少投資客逃命出場，未來預售屋禁換約，投資客轉往成屋、中古屋炒作的情形會更多嗎？成屋所需要的自備款更高，對於投資者來說會是壓力，預期長期投資、出租收益者會較多；《平均地權條例》修法上路後，將禁止預售屋換約轉售，短期投資客可能轉向成屋市場，然而成屋市場需要更多的自備款，對於投資客會有較大資金壓力，除非口袋夠深，預期未來成屋的投資客群會以長期投資置產為主，用來出租也有租金收益，至少整個房市會更加健康。

#房產點讀 | 預售屋 | 換約逃命潮 (2023-C36)

同意嗎？家戶數等於房市剛性買盤？儘管台灣人口早已開始負成長，還伴隨少子、高齡化等不可逆趨勢；但同時間政府統計資料顯示，國內家戶數也增加，（家戶數增加代表）房市剛性需求不僅仍在，且不減反增；需求量增，房價當然不可能面臨修正壓力，反而還會持續上漲；看似合理評論，可能要多考慮各種面向，例如：高屋齡、都會化、工作地需求、家庭組成，剛需有時不是冷冰冰的數字可以呈現，一昧反對不會帶來幫助，成交量才是市場現實面。

#房產點讀 | 天花板 | 實價登錄 (2023-C35)

造成房市走弱的原因，有3大關鍵，包含升息、地緣政治風險，以及全球經濟前景不明，讓消費者對將來的房價預期產生改變，進而持觀望態度；市場對成交量看法相當一致，認為會進一步萎縮，但對價格看法分歧，有些業者認為會盤整，有些則認為會下修，但都偏保守看待，從交易量萎縮，以及7大都會區房價鬆動的狀況來看，「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭，實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」；而預售屋向來是房市的領頭羊，在供給大增、需求下降的狀況下，2023年預期房市價跌量縮，尤其過去超漲的地段，更有可能出現較為明顯的修正。

#房產點讀 | 房價跌 | 東風 (2023-C34)

樂居科技創辦人李奕農表示，目前房市存有2大隱憂，包括價量背離以及股市多頭熄火，代表著資金不再持續湧入房市，預估未來銷售的速度放緩將成為常態；房價崩盤就如同「火燒連環船」，目前是船已被一些不利因素扣在一起，但沒有整體經濟暴跌、以及成屋賣壓出籠這樣的東風，即使降價也只是零星，2023年的房價應該會是盤整的狀況；然而，成屋賣壓的重要指標之一就是委售量，據《樂居網》統計，八都長期平均約為7.3萬件，最高是在2020年3月，那時是新冠疫情開始流行的時候，出現市場恐慌，待售量高達9萬多件，之後便一路下滑。而2022年2月左右創下最低點62806件，後續開始逐漸的攀升，目前則回升至平均值。

#房產點讀 | 建商集體撤退 | 首購族 (2023-C33)

首購族真的懂預售屋嗎？聽聞許多中大型建商客戶，認為平均地權條例修法限制預售契約轉手的作法，將大為衝擊預售屋的銷售量，因此財力夠的建商，已打算退出預售屋市場，這個「集體撤退」的行動，不僅影響不動產市場，恐怕也「打」到首購族；為什麼？首購族若買預售屋，一開始的自備款約當於房屋總價的1成，之後隨著工程進行，按進度來分期付款，相較於新成屋或中古屋，可少出1成的自備款，財力負擔較沒有這麼大，如果首購族購買的是新成屋或舊成屋，若透過銀行房貸，大多數仍得出房屋總價起碼2成的自備款；如今中大型建商退出預售屋市場，導致預售屋案源大減，首購族只能轉進中古屋或成屋市場，更增籌措自備款壓力。

#房產點讀 | 房價上漲 | 大賺千萬 (2023-C32)

房價上漲，到底有多少人賺錢？根據樂居統計，2022年有賣房的人，高達96%的交易都獲利，平均獲利金額為250萬，尤其以新竹、台中、台南賣房的獲利最多，都超過250萬，其中有兩個最厲害的重劃區，一個是竹北關埔重劃區，一個是新竹台科大重劃區，「獲利金額平均都是1000萬，並且每筆交易都獲利。」2022年其實就可以看到房價出現隱憂，因為創新高的同時，卻也出現交易量下跌，以及股價與房價背離，面對2023年房市，要觀察兩個重點：一是觀察央行態度、二是各區域待售量的數據；在央行還沒降息前，台灣經濟仍然正面看待，房價自然有撐，重點要觀察十大區域，如果這些區域的去化順利，代表房市轉佳；相反的，若去化不順利，未來對當地房市將產生強大賣壓；看鏈結。

#房產點讀 | 買房 | 房貸利率 (2023-C31)

文中故事太假，倒不如關心如何爭取更好的房貸利率；信用狀況：減少信用分數被扣分的情況。負債比：每月所有債務支出佔淨收入的比例，一般會建議控制在30%左右。還款能力穩定性：銀行會比較偏好長期、穩定的收入，代表著貸款人的還款能力較穩定。如果有能力籌出頭期款的話，還會建議盡早買房。

#房產點讀 | 新竹房價 | 無極限 (2023-C30)

新竹房價無極限！根據最新實價登錄顯示，新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓最高價每坪79.4萬元，新竹房價距8字頭大關僅一步之遙；50坪房屋加上二個車位總價可能就超過4,000萬元，為了控制總價帶以避免跨越限貸門檻，不少建商都將原先規畫坪數改小，未來新竹精華區更難見到50坪以上的新供給；房地產業者指出，以新竹工程師年薪中位數前段班290萬元為例，稅後收入約260萬元，十倍房價所得比約2,600萬元，成為新竹首購買盤房價負擔的天花板；但，房仲業者可能忘了家戶所得比更高。

#房產點讀 | 房市趨冷 | 台經院點名 (2023-C29)

《平均地權條例》通過對於哪些區域衝擊最大？新竹縣市、台中這兩個區域是預售屋轉讓比例最高的，新竹高達26.1％，台中也有16.9%，再加上去年基期較高，推估這2區的賣壓會比較大，至於台南、高雄、桃園等地去年跌幅就偏高了，不利因素慢慢去化之後，跌幅應該會縮小；在整體房市、經濟時局動盪的情況下，市場資金會尋求穩定的投資標的，因此房市會回歸到核心地區，例如台北市就會是相對投資保值的區域。

#房產點讀 | 關鍵 | 新竹房市 (2023-C28)

2022年全國買賣移轉31.8萬棟，跌破32萬棟整數關卡，也創近3年來新低，又以新竹市一口氣大減逾3成最顯著，另外，新竹縣也跌了11.1％；不過有人認為，新竹並非市況不佳，工程師都知道，新竹是沒貨賣，剩盤子價大家買不下去；新竹市與新竹縣竹北同屬竹科概念區塊，在大環境有所風吹草動下，一旦呈現觀望，容易在數據上凍結得更明顯，但整體來說仍為區域蛋黃，住好住滿又惜售，即便有行無市體質還是穩固，暫時休兵依舊不必太過擔心。

#房產點讀 | 房價 | 還在最高點 (2023-C27)

2022年第四季國泰房地產指數顯示，2022年第四季全台預售屋房市，呈現「價漲量縮」，房價仍比前一年持續攀升中；主力總價為1,777萬元，較上季及2021年同季下降；其中，大廈類型推案者佔88%；國泰房地產指數分析，國內房市面臨通膨、土建融資金緊縮、金融市場震盪及平均地權條例修法三讀通過等不利因素，買賣雙方價格認知差距擴大，預期未來房市供給量將逐步收縮。

#房產點讀 | 打到很低 | 不容易 (2023-C26)

身為房貸大行的合庫董座雷仲達表示，以平均數而言，目前合庫的房貸放款餘額約占擔保價值的61％，代表除非房價大幅下跌超過四成，銀行才會出現損失。 此外，合庫房貸有98％的貸放成數低於八成，代表幾乎所有的房貸貸款成數都在八成以下，以此推論，就算房價大跌二成，對合庫也不至於有太大影響。 雷仲達還說，房市成交量縮是確定的，但是房價僅微幅下跌，要把房價「打到很低」，應該是不容易的事，以「蛋黃」或精華地區而言，房價不容易出現很大的降價空間。

#房產點讀 | 無用東西 | 最後悔裝潢 (2023-C25)

最後悔的十大裝潢，提供大家構思設計及格局一點靈感！1、系統櫃；2、天花板；3、開放式廚房或中島；4、浴缸；5、電視牆（櫃）；6、間接照明或崁燈；7、和室；8、開放式衣櫃；9、吧檯；10、木地板；你覺得有幾個？

#房產點讀 | 支撐房市 | 大柱子大柱子 (2023-C24)

過去兩年多來國內房市飆漲，主要是受惠於史上超強的大資金行情，但是好幾根支撐這波房市大多頭的柱子，現在都一一的被抽離或被弱化，包括股市、超低利率、強勢台幣匯率等等，更別說政策上的打炒房，一旦資金大退潮，很快就會被打回原形的！股市殺聲隆隆、房價卻還未轉折向下，此時投資客該抱還是跑？投資置產客手上的房子，是還要再等待更豐碩的獲利？還是該見好就收，獲利了結了？投資要時時「居高思跌」。

#房產點讀 | 2023年房市 | 展望 (2023-C23)

針對2023年房市狀況，合庫金個金處主管表示，僅管市場交易量減緩，但成本居高不下、缺工問題持續，導致房價仍具僵固性，下跌空間有限，合庫金預估，2023年房市會呈現「交易量跌，房價向下緩修」的狀況；而美國聯準會（Fed）國內央行升息情況下，房市交易量確實有減緩的跡象，那台灣呢？

#房產點讀 | 錢定房市 | 輕齡首購族 (2023-C22)

七八年級為主的「輕齡首購族」，仍是購屋主力！今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度，不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」；50~60歲的購屋族成交占比下滑，20~30歲年齡層的購屋占比反而提高，房仲業分析，高總價或非必要置產換屋延後，但對首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，股市震盪與通膨更突顯房產保值。

#房產點讀 | 守 | 2023年房市代表字 (2023-C21)

提醒你要守喔~目前消費者都在觀望、期待房價下跌，尤其是高總價、非自住者的投資者更有所保留，「現在都不會進場」，預期2023年應會呈現價微跌、量會縮的情況；雖然疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦，但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策，仍為不可忽視的隱憂，預期明年房市趨向保守之下，一旦交易量沒有辦法出來的話，房仲業的生存將面臨挑戰；展望2023年，全國仲介全聯會也將明年度預測代表字選定為保守的「守」字。